“地方政府应扮演好楼市调控裁判员角色”

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◎冯海宁

房地产是地方政府最强大的收入来源，有卖土地、开发商税收、卖房人、购房者税收四餐。 值得注意的是，房企纳税增长曲线与房企净利润增长曲线保持正相关，但净利润总额低于纳税额，房企每赚1元，政府就要征收1.02元的税收。

房地产领域税多花钱已经不是秘密了。 据不完全统计，我国一个房地产开发项目经过立项、建设、配套、销售等多个环节，涉及缴纳的税费达到60多个。 据说政府征收的楼市税金占房价的60%以上。 但是，谁都说开发商牟取了暴利，没想到结果地方政府比开发商获利更多。

据统计，2007年至2007年，139家a股上市房企净利润为6139.77亿元，低于纳税额6287.27亿元。 根据这个数据，楼市的“掘金者”不仅是开发商、商业银行、投资投机者，更是地方政府最大的“掘金者”。 这里所说的“掘金”，其实就是要和民众争夺利益，将民间财富转化为公司利益和政府税收。

房地产市场相继调控无法抑制房价上涨势头的原因之一，就是本应是“裁判员”的地方政府为了利益而成为“运动员”踢足球。 由此可见，由于房地产市场调控缺乏真正的“裁判员”——政策执行人，无论有多少房地产市场“国x条”出现，在地方上都难以落地。

目前，与开发商征收的税费比较，有营业税、城建税、教育附加税、土地增值税、印花税、契税等。 另外，在新建交易中，个人缴纳印花税、契税、登记费等； 二手房交易中，个人必须缴纳营业税、契税、个人所得税等。 也就是说，地方政府不仅从开发商那里收很多税，也从房屋买卖者那里收很多税。

据媒体报道，地方政府称房地产为“一菜四餐”，这个比喻形象很好，除了“吃”开发商的税收、销售者、购房者的税收外，还有在销售地赚取巨额收入的非常重要的“吃法”。 在一些地方，土地出让收入占地方财政收入的一半。 这四种“吃法”使地方政府成为楼市的最大赢家，开发者可谓屈居第二。

由此可见，楼市宏观调控要实现初衷，不仅是开发商和购房者，地方政府也必须调控。 但是，在至今为止的“国家x条”中，要求地方政府公布房价抑制目标，失职者必须承担协商和说明责任，但是即使房价多次上涨，地方官员也没有承担说明责任等限制地方政府的措施似乎没有实现。

在笔者看来，要稳定房价，恢复合理水平，首先地方政府不能和人民争夺利益，其次地方政府必须回到“裁判员”的角色；第三，地方政府必须真正承担落实宏观调控政策的责任。 当然，还需要完善的法律法规、加强住房保障、抑制投资投机等，特别是需要通过财税改革使地方政府的财权和事权一致。

正如各种事实证明的那样，房地产市场的调控如果不采取地方政府的“手术刀”，是很难成功的。 要管制地方政府，必须将楼市的财政收入纳入宏观调控的“组合拳”。 例如，根据各地的现实情况对土地转让收入和房地产税收收入划几条“红线”，让跨行者承担解释责任。 例如，以整理不合理的税款为考核指标等。 换句话说，要降低房价就必须降低税收。

来自楼市的各种税收收入可以用于充实公共财政、保障公共支出，但如果地方政府过分依赖房地产，就会忽视新的经济增长点，忽视新的财税收入增长点，缺乏创新的动力。 大量社会财富通过房地产流入地方政府口袋，将影响整个社会的支出力度，影响内需，实际损失可能更大。

来源：澎湃商业网