“房地产泡沫远比想象的要严重”

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在股市上涨周期中提前判断顶点几乎是不可能的任务，只有在钟表进入下跌周期的瞬间，才能知道顶点在哪里。 房地产泡沫也一样，只有在崩溃和金融经济危机发生的瞬间，才能知道泡沫累积到了什么程度。 迄今为止，没有人相信泡沫会破灭。 因为，已经形成了房价持续上涨，房价持续上涨的预期。 这个预期不断自我实现，加深了对房价上涨的笃信，很多人对房价上涨的期待，其期待也不断巩固。

因此，静态判断泡沫大小是不科学的，会低估泡沫的潜在威胁和潜在损失，但目前房地产泡沫的评估存在这一问题。 最近，政界和学术界对房地产泡沫的大小和可能发生的损失进行了判断，第一是沿着两条线。 一条线是泡沫经济崩溃对金融体系的影响，主流观点是房地产泡沫对银行的影响有限。 理由是我国商业银行对房地产贷款始终坚持谨慎，房地产风险暴露不到20%，贷款/抵押价值不到70%，不像美国次贷危机中过度杠杆化的情况。 目前银领域1.26%和0.37%的房地产领域不良率和房贷不良率也验证了上述观点另一条线是泡沫经济崩溃对宏观经济的影响，我国目前城镇住房价值占gdp的比重在75%-120%之间， 低于次贷危机爆发时美国170%的水平，低于日本泡沫危机时的350%，2001-年间中国城镇人均住房面积每年增加1平方米，西班牙房地产泡沫破灭时人均1 尽管目前城镇人均住宅面积达到32平方米，但城镇中没有住宅的房子还很多。 住房问题是分配不均的问题，不是供给过剩和空设置的问题。 另外，城市化进程还在加快，改善性诉求刚开始释放，保障房也需要更新，实际住房诉求还在空之间。

但是，房地产泡沫将走向何方，或者房价的顶点在哪里，取决于目前推动房价上涨的所有动力在后续房价走势中起到什么样的作用。 是通过政策调控和制度改革的创新来减缓房价的持续推进，还是在现有的政策环境下任凭这些因素继续推动房价的上涨？ 从政策调控来看，在行政紧缩措施持续紧缩的情况下，房地产领域的资金供给逐渐紧缩。 例如，收紧对开发商的融资、限制投资性杠杆利用、清理地方融资平台、建设保障性住房等。 从制度改革创新看，房地产税引进、土地转让制度改革、中央地方关系财税体制改革、引导投资资金流向的汇率和资本管理制度改革等也在顶层设计和实施。

上述措施能否缓解房价上涨，阻止泡沫进一步累积？ 我们至少短期内还看不到端倪。 推动房价上涨的动力在继续工作，其推动远远超出了我们的想象。 根据微观调查的消息，我们最担心的不是现在房地产泡沫的大小，而是整个社会对房地产的依赖到了泡沫必须支撑的地步，这成为了房地产价格上涨预期不破的传说，这是未来泡沫破灭的征兆。 事实上，短期内对问题的长期认识会瘫痪，处理问题的最佳时机也会变慢。

现在，地方政府把“土地财政”异化到极致，故意绑架高层，迫使政策不能收紧。 借口中央财政权的不正当等，利用基础设施建设的公共财政职能。 地方政府操纵房价令人瞠目结舌。 例如，东部某经济发达的二线城市，2009年内需扩大期国家发改委批准两个轨道交通建设项目，年下半年以来，由于房地产市场回调，该市土地市场降温，刚开工的1号线和仍处于开工前期的2号线全部停运 年，为了搞活土地市场，政府不仅出台了支持房地产二级市场交易的措施，还要求当地媒体一致报道“房地产市场触底，市场回暖迫在眉睫”，鼓励居民买房。

其实，这只是地方政府需要房地产泡沫化来支撑运转的冰山一角。 2008年以来，地方政府对房地产的依赖已经到了无可挽回的地步。 土地一级开发基本上由开发商(也有融资平台) )承担。 条件是给予其他土地或承诺通过土地二级市场交易获得土地。 政府的重要项目(城市广场、会展中心、轨道交通、博物馆等)都是开发商进行的(例如bt )，条件是要出让土地。 保障房的建设基本上由开发商进行，条件也一样是出让土地。 地方政府//K0//手套白狼的游戏是:建设价格、运营价格和税费、资金价格和利润//K0/开发商只要有地方政府的土地投入或隐性担保，就可以拿着政府的信用和土地抵押贷款，进一步扩大土地的杠杆作用，让上层对银行的信用 银行不能倒，地方政府不能倒，这是彻底的绑架管制。

公司也需要房地产泡沫化的支持。 深圳一家知名高科技公司最近向银行申请了贷款，稳定的还款资金来源竟然是办公楼的租金收入。 这种现象并不少见。 各地方政府招商引资的重点之一是所谓的高科技公司，不仅是税收，土地也成为优惠条件。 这些公司除了把部分土地用作厂房和办公室外，大部分还拿来建造和出租办公楼和办公楼。 近年来，led、光伏、多晶硅、风力发电等政府支持的高科技领域产能过剩，领域盈利能力明显下降。 于是，许多所谓的高科技公司借用楼宇租金收益来补贴经营损失，戴上高科技的光环。 因为，地方政府要提高业绩，公司要优惠政策。

房地产泡沫对居民个人的影响也不小。 今秋被称为史上最难就业的季节，毕业大学生的平均工资为2000-3000元，一、二线城市的住房租金多占毕业大学生月平均工资的一半以上。 作为经济的基础性领域，房地产价格水平(包括租金)应该反映国民经济的真实诉求和实际负担。 如果连最现实的住房诉求都做不到，大学生有多少创业意愿？ 社会整体实体经济如何快速发展？ 这个泡沫能维持多久呢？ (作者)深圳市房地产研究中心) )。

原文链接:日本新闻/财富//- 06/19/c _ 124876485

来源：澎湃商业网