““金九”旺季节不旺不改楼市回暖趋势”

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◎李宇嘉

根据国家统计局最近公布的年8月70个大中城市住房销售价格波动情况，与上月相比，70个城市中新建商品住房价格比上个月上涨的城市只有一半。 与去年同期相比，平均价格又从去年9月以来首次转为上涨。

每年7~8月是楼市以前传达的“淡季”，但根据国家统计局的数据，“淡季”似乎并不稀。 比尔政策((() ) ) ( ) ) ) ( ) ) ) ) ) ) ) )前面宽松的利率已经下降到低位，在这种情况下，市场对以前盛行季节传来的“金九”抱有很大的希望。

但是，“金九”已经过去了半个月，情况似乎并不乐观。 中国房地产指数系统监测的9月上半叶30个城市楼市成交面积环比减少12%。

在楼市增速放缓的情况下，诉求集中的要点城市成交率明显上升，这些城市楼市走势成为衡量全国楼市走势的“标尺”。

从最近公布的全国数据来看，楼市调控仍保持旺盛态势。 1~8月，全国商品房销售面积比去年同期增长7.2%，增速比1~7月提高1.1个百分点。 前端的销售持续变暖，也被认为是新开工、土地取得、开发投资等滞后指标“触底”和“抑制下跌反弹”的保障。

一般来说，新店开张和土地取得的反弹分别滞后于销售变暖半年和1年左右。 因此，业内新开工、土地获取、开发投资3个后端指标将于今年年底“触底”，明年启动反弹进程。

在供给过剩言论甚嚣尘上、库存压力维持高位、开发商整体举债谨慎的情况下，“金九”会惨淡收场吗？ 如果“金九”失去颜色，会打击全球变暖趋势吗？ 销售回升是否会影响新开工、土地购买、开发投资向“触底”的传导？

我们必须首先拆除“金九”楼市的现状。 “全年黄金期”的动向必须与7~8月合并解体。 7~8月主要城市大楼交易量有所减少，这是自去年“930”新政以来连续11个月出现反弹后的正常回调。

由于600多个三、四线城市楼市成交量大多下跌，这一强劲反弹的功绩必须记录在一、二线城市楼市火热的账上。 前8个月，一、二线城市成交量比去年同期增长50%以上，但7月和8月的回调也在前期高位适度下跌，平均跌幅5%左右。 对一二线城市来说，“淡季不淡”应该是对7月和8月楼市形势的合理评价。

然而，近几个月来，主要城市房价快速上涨，价格上涨后不久出现正常回调，是“金九”开局不乐观的原因。 另外，进入下半年后，前期利润增长政策边际效应减退，楼市整体进入“空窗口期”。 时隔5个月，公积金的录用条件有所放宽，但依赖政策释放的诉求有限。

而且，7月以来，货币政策的放松也不像上半年那么频繁。 银行存款贷款差距不断缩小，住房贷款利率优惠幅度也在下降，两套住房贷款甚至有收紧的迹象。 而且股市震荡下降，财富效应减弱，冲击了一些改善型的诉求，大城市的高价住宅成交量开始下降。 综上所述，9月楼市回调是前期快速上涨后的正常调整。

那么，《金九》会是惨淡的结局吗？ 不，我认为尽管有“旺季不旺季”的可能性，但还是维持成交的高位。

首先，多年来利率降至低位后，对资金价格敏感的楼市将明显回升； 其次，除一线城市外，目前贷款杠杆已处于历史高位，公积金贷款扶持力度超过历史，近200个城市出台了扶持政策，购房价格也降至历史低位。 第三，由于重点城市楼宇房地产市场化明显加快，一线城市库存消化周期连续低于12个月，开发商开始了在这些城市的库存补充流程，近期一、二线城市土地保有率有所回升。

楼市回升，与以往不同，市场上房价没有快速上涨的前景。 8月份房价涨幅均比7月份下降1个百分点左右，龙头深圳涨幅明显回落。 在投资诉求衰退、购房环境友好的情况下，房价稳定有利于购房诉求的释放。

另外，占交易量1/3的二线城市企业有稳定复苏的可喜迹象，这是东部以前就传来的产业转移、当地城市化、人口产业集聚提高的结果，楼市复苏的基础也将夯实。

综上，即使“全年黄金期”没有大幅增长，依然保持历史成交高位，楼市回暖趋势不变，新开工、土地购置、开发投资也有望在年底或明年年初“触底”。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网