“张宏伟：房企怎么拽住快递爆仓的商机？”

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在今年的“双十一销售节”上，我国网络零售额再次创下历史新高。 但是，正如之前预想的那样，在极短的时间内会发生数亿个包裹，在之后的物流、配送环节会像往年一样发生延迟。

事实上，与物流、配送环节的薄弱相比，电商们并不是没有采取措施。 “电子商务公司+自营物流园区”的运营配送中心已经大势所趋。 但从实际效果来看，激增的数亿个包裹，依然不是上述“建设电子商务公司+物流园区”等措施能在短期内有效缓解的。 对电商来说，物流框架的得失值得考虑，但这在一定程度上为房企提供了转型物流房地产的机会。

据中国仓库协会估算，截至年底，全国营业性通用仓库总量达到6.98亿平方米。 但据统计，截至年底，12家主要全国物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计约1300万平方米，占全国仓储设施总面积的比重甚微，难以满足电子商务零售领域快速发展的诉求。

绿地集团、万通控股、共生创展等嗅觉敏锐的开发商，考虑到物流房地产的投资回报率、市场的实际诉求和公司的战术变革，近年来纷纷进军物流房地产。 复星、华夏幸福、富力、万科等其他房企也不甘示弱，积极进入物流行业。

从物流房地产投资收益率的角度看，资料显示，年来，国内主要城市高质量仓库整体并购交易额约44亿元，其中上海垄断9成，平均投资转化率达6.7%，远远超过商业房地产的4.5%和高档住宅的3%。 全国高质量仓库房地产平均租金连续18个季度上涨。 这无疑是那个变革的原动力。

但是，国内住宅企业进军物流房地产并不容易。 请注意，近年来，外资物流房地产商进入国内市场，占有70%以上的市场份额。 这些公司不仅有丰富的开发运营经验，背后还有强大的融资渠道，所以国内地产商很难从这些外资巨头身上分一杯汤。

我认为住宅企业积极布局物流房地产有以下三点考虑。

首先，无论是电子商务公司还是住宅企业开发运营的物流产业园区，为了提高物流的运营效率和配送精度，都必须首先处理好管理问题。 第一个方法是通过商品货物装载分类的科学性、可存取性的精细化管理，提高物流公司对仓储和库存管理的运营能力，即供应链方法的创新，科学地管理物流配送业者。

其次，房企开发运营的物流产业园区，进行“最后一公里”的专业化服务，构建社区o2o平台最为重要。 房企具有掌握顾客入口的先天特点，开发项目进入物业服务阶段后，除了基础的生活服务功能外，房企物业企业还借机搭建社区o2o平台，与零售商特别是社区周边商家开展合作， 通过APP引导商家在线，构建“社区1公里微商圈”，在此基础上可以获得社区增值服务收入的分成。

第三，房企可以与电子商务公司合作开发物流园区，根据网购的需求提供越来越多的“个性化”服务。

住宅企业开发的物流园区应该在考虑价格的基础上，尽量开发比较公司的特殊服务课程。 推出个性化服务套餐，一方面可以提高物流配送的生产率，另一方面也是物流公司新的业务增长点。

这样，在房企开发的物流园区面临巨大的物流、配送量时，可以通过短期仓储租赁、前期准备、科学管理物流的配送商等个性化措施及时应对，尽量减少配送时间的误差和问题的投诉。

因此，对于房企开发物流产业园区来说，在自身力量不足的情况下，可以以准入、合作或企业品牌、技术出口的形式，与电力公司一起开发物流园区，满足电力公司物流上个性化的诉求。 这可能是住宅企业通往物流房地产的道路。

(作者是该政策咨询研究中心的总监) )。

来源：澎湃商业网