“谭浩俊：万科的“租售游戏”或带来一场房地产公司并购重组潮”

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面对阴森森的市场，万科又出来了。

据《每日经济信息》报道，近日，“租金抵房款，房款抵租金”的活动出现在万科重庆推出的首个长屋公寓——西九万科站。 虽然只是一个长期租赁项目，但是让行业内的小住宅企业草木皆兵。

活动具体复印件为:成功申请“西九万科站”的出租人，购买万科西九二期住宅可享受与租赁住宅2年租金等值的房款总额优惠，购买重庆万科销售的其他楼盘住宅产品可享受额外1%的房款优惠 对住房困难，未能获得“西九万科站”租赁权的顾客，可以凭本人或直系亲属在重庆主要市内任意地方的租赁合同，享受与一年租金等值的房款优惠(最高2万元以下)。

很明显，这是“租与租一体化，以租促销，以销促租”的新促销模式。 不同的是，与普通的促销手段相比，需要投资于这种模式的资金可能会让普通开发者害怕。 但对万科来说，这很可能为消除库存创造条件。

这样的模式不是在万科所有的开发大楼推广，可以预见是有要点的，有选择地宣传。 特别是在没有租赁销售这两种销售模式的地区，万科很少使用这种模式。 即使使用，也可以通过住房贷款支付房租的方法，提高促销力度。

万科解释说，使用这种销售方法不是为了替代现有的业务模式，而是为了增加业务产品。 从目前中国房地产市场的快速发展来看，这种模式也是创新、探索和方向。 因为以前流传下来的销售方法已经接近尾声，或者说面临着很大的瓶颈。

随着年轻人住房观念的变化，购房的想法也在变化。 许多年轻人重视的不是有没有自己的房子，而是能住什么样的房子。 这样，如果购买者可以结合租赁和租赁进行选择，可能会有利于房地产市场的快速发展。 另外，对于缓解购房难、购房贵的矛盾也有积极的影响。

值得观察的是，在大部分开发商都被库存困扰的时候，万科的“租赁游戏”确实是一个很有吸引力的探索。 将租赁和出售紧密结合起来，不仅可以迅速将所持有的租赁住房出租出去，还可以促进库存积压。 此外，租赁住房越高，购买优惠也越多。

以万科西九项目为例，可出租的租金为每月799元~1999元，如果出租房屋每月1999元，则其两年的租金约为5万元。 西九二期的房价为每平方米1万元，相当于可以购买5平方米的住宅，应该会有不少优惠。

据业内人士测算，万科全面宣传这种销售模式，至少需要5000亿元的融资能力。 也就是说，这种资金诉求是普通开发者无法考虑的。 即使是同样规模的开发者，如果利润状况不好，融资能力不是很高，也不敢尝试。

万科此次探索在房地产市场再次引发“地震”，原本资金链紧张、规模不大的开发商无疑将再次面临生死抉择。

另一方面，他们没有能力参加这样的游戏，另一方面，参加也可能没有条件复制这种销售模式。 毕竟，大多数开发者只卖租赁。 要想和万科竞争，只能以同样的规模让利。 本来就在利润微薄的情况下，做出这样的让步近乎自作自受。

这样，万科的“租赁游戏”全面铺开，和万科一样强大的开发商也纷纷效仿，房地产市场将展开血拼。 没有能力使用这种促销模式的开发者很可能会选择合并重组，不会因破产关闭而造成较大的经济损失。 那么，房地产市场也将迎来大规模并购重组的浪潮，形成强者更强、弱者消失的格局。 当然，普通客户认为这种造福买家、租客的营销模式越多越好。

(作者是财经时评人) )。

来源：澎湃商业网