“李宇嘉：地王频现折射楼市开发和资产配置双重“安全岛”效应”

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预计年底，全国房地产市场销售面积将突破10%，探寻年中历史性交易高峰，但近几个月增长动力明显减弱。 百城和70个大中城市指数都是房价上涨城市数量减少，下跌城市数量开始增加。 作为“领头羊”的一线城市不仅房价涨幅连续3个月下跌，成交量也开始放缓。 深圳10月二手房成交量仅为7月的40%，业主的预估也明显下降。

加上这样的数据，土地市场最近触底反弹，价格一起上涨，迎来了地王频繁出现的“盛宴”。

首先，主要城市的土地市场触底反弹。 今年三季度，300个城市土地成交面积比去年同期下跌14.7%，跌幅比一、二季度明显收窄。 三季度楼宇地价比去年同期增长30.4%，增速比一、二季度明显扩大。 土地溢价率达到18.6%，明显高于一两个季度，为近两年来一季度最高，比去年同期上升10个百分点。 10月，300个城市的土地出让金和溢价率分别比去年同期上升9%和12%。

其次，一、二线要点城市地王频繁出现。 10月20日，北京丰台花乡樊家村地块出让，可能是这片土地市场“盛宴”的序曲。 据不完全统计，10月20日~30日，北京、南京、杭州、温州、佛山等5个城市土地市场火爆，共拍摄6个全市(或行政区)总价、单价地王。 其中，不仅包括一、二线典型城市北京和南京，还包括库存压力尚存的杭州和温州。

第一大城市土地市场触底反弹，直接原因是楼市销售连续回升。 上个季度全国商品房销售面积增长7.5%，销售金额增长15.3%，可以说是量级同步上涨。 要点城市销售端回升更为明显，1~10月，1、2线城市成交面积分别比去年同期增长20%和51%。 根据土地市场比住宅营销市场晚8~12个月的规律，土地市场今年三季度末回升、火爆是必然的。

此外，今年1~9月，中指院监测的32家销售百亿户的房企，平均销售面积和金额分别增长25.9%和23.9%。 此外，9月的金融数据显示，在开发商的各项资金来源中，贷款增长率最高，这为开发商的土地提供了“弹药”。 再加上1~9月份典型开发商的土地取得费用只占销售额的20%~30%，大大低于过去5年的同期水平。 要点城市楼市的库存消化周期从上半年的14个月恢复到12个月以内，这些城市也到了从“去库存”转向“去库存”的阶段。

开发商“抢夺”城市土地，地王频繁出现，货币宽松、资金价格低是重要原因。

今年以来，债券全面打开“关口”，向房企倾斜。 截至10月，全国企业债务发行量4267亿元，是去年同期的4倍，其中房企债务发行量占60%，发行利率为5%左右。

在“稳定增长”的大背景下，货币政策宽松通道打开，资金充裕，资金价格已经跌到历史低位。 这是购房者购房，开发商增加投资的好时机。 开发商主动拿地，用足够便宜的资金购买升值前景良好的房地产，是货币宽松时期房企的习惯选择。

从今年1~10月房地产市场运营情况来看，一线城市新建交易量比去年同期增长47.1%，二手房交易量比去年同期增长65%。 另一方面，中指数据监测的19个主要二线城市1~10月新建交易量比去年同期增长20%，主要一、二线城市交易量远远高于全国平均水平，也高于一、二线城市整体平均水平。 价格方面，10月，一线城市新建住宅和二手房价格较去年同期上涨12.2%和15.7%，南京、杭州、温州等重要二线城市也名列房价涨幅前十。

因此，在房地产市场整体供给过剩、大型循环瘫痪、开发公司“杠杆”意愿不足的背景下，一线和二线重点城市成为房地产市场开发与投资的“安全岛”，也是资金避险和富人资产配置的“安全岛”。

可以看出，越是大规模的城市，人口和资源集聚能力越高，楼市未来前景越好，也是开发商“抢夺土地”的目标区域。 杭州和温州楼市库存压力较大，但民间资金充裕是支撑楼市的保障。

事实上，环渤海、长江三角洲、珠江三角洲三大经济发达地区是我国人口和资源集聚能力最强的地区，也是产业发展迅速的地区。 根据国外的经验，在经济下滑时期，人口趋于集中在就业机会较多的大城市，这些地区楼市比较有效的诉求仍有望维持增长。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网