“李宇嘉：修订住房公积金管理条例让政策性住房银行渐行渐近”

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11月20日，国务院法制办公室发布《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)修订审稿。 这是《条例》时隔13年后修订的。

首先，住房公积金的缴纳和提取范围扩大了。 除个人、自由职业者等群体也可以缴纳、提取公积金、申请公积金贷款的住房购买、建设外，装修、租赁、不动产费支付等也包括在公积金提取范围内。 其次，与公积金余额多、但城市间“剩余不均衡”的现状比较，公积金中心可以发行或购买公积金贷款支持证券。 第三，闲置公积金可以投资于大额存款、政府或金融债券、贷款支持证券等固定收益产品。 最后，淡化公积金中心的行政职能，加强公积金的流动性、保值增值、风险管理的决策能力。

以前流传的公积金政策是基于人口不流动而设计的，但在过去的十年中，我国的人口流动、住房状况以及公积金的运行发生了前所未有的变化。 因此，公积金转移，需要完全利用低价资金实现居民的住房诉求。 过去十年也是我国房价快速上涨的十年，但政策性住房金融机构建设滞后，老百姓住房难也与此有关。

未来，改善型住宅诉求将会爆发，板房地区改造也将推进，城市新移民“租后买”的住宅支出体系将越来越明确，特别是“以人为本”的新型城市化，将着力处理2亿6000万外来人口的住宅诉求。 高房价背景下，公积金必须发挥政策性住房金融的重要作用，其缴纳、提取、用途、流动等方面也需要全面调整。

近年来，住房诉求与公积金余额的“区际错配”越来越严重，国家也出台了相关政策，但由于公积金中心行政职能较强、其“属地化”管理大体上等原因，公积金政策局限性导致修缮效果欠佳。

修订后的《条例》将政策规则化，这无疑是完善公积金运行的主要保障。 更重要的是，《条例》将闲置公积金的投资范围扩大到有价证券，明显提高公积金的投资收益率，改掉了公积金长期投资于存款和国债、无法战胜cpi和一年期存款利率的“诟病”，违法拉升的“地下市场” 此外，在公积金“水位”暴涨、“等贷”并轨的城市，也可以通过发行资产支持证券，以较高的收益吸引闲置公积金。 这样，流向外地的水流也成了渠道。

根据最新公布的《十二五》建议，加快户籍人口城镇化率是“十二五”时期经济社会快速发展的首要目标之一。 因此，实现外国劳动者的本地化是新型城市化的首要目标。 本土化的主要需求是“有住的地方”，但农民工规模大、收入水平低，现有居住形式亟待更新，仅靠财政投入、银行贷款无法应对。

而且，随着资金来源的短期化、存款理财化、利率市场化，对商业银行来说，个人住房贷款不仅收益越来越低，期限失配的风险也越来越突出。 特别是在不良债权进入新的高成长期，流动性管理能力成为银行核心竞争力的情况下，不能期待未来商业银行发挥政策性功能，也不能依靠商业银行支持新型城市化住宅的诉求。

因此，扩大公积金的投资和融资范围、区域，公积金缴存和贷款覆盖外国人，实现“类银行”资金转移，淡化公积金中心的行政职能，增强风险准备力等，实际上是公积金中心逐渐向住房银行转移的政策行动。

另外，在政府财政的帮助下，可以实现个人、公司、国家的“三家抬”，提高外来人口购房支付能力，促进外来人口本地化，这是城镇化融资价格下降的途径。

根据住建部公布的最新数据，截至去年7月底，全国住房公积金缴存额为3.97万亿元，贷款额为2.88万亿元，相当于资产负债中1家中等股份制银行的规模。 未来，如果能扩大缴纳集团范围，提高缴纳和归集激励，实现异地转移，全国公积金缴存和贷款余额有望达到大型商业银行的规模。

如果能够将公积金转为政策性住房银行，通过财政支持和债务发行融资，建立全国性、有规模的政策性住房银行体系，这无疑对支持外来人口对刚性住房的诉求，创新新型城镇化投融资机制，巩固以费用为中心的内需有着重要作用。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网