“杨红旭：从70城房价走势看市场是否理性”

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◎杨红旭

春天还没到。 楼市好像已经刮起了暖风。

根据国家统计局公布的年12月70个大中城市住宅销售价格数据，大中城市房价水平首次出现一年前的反弹。

年12月与上个月相比，70个大中城市中，价格下降的有27个，上升的有39个(比11月的上升城市数增加了6个)，持平的有4个。 证明全国房价总体持续上涨，势头不断加强。

从房地产短周期波动规律分解，房地产价格从下行向上行转移的过程中将出现两个拐点。 第一个是以环比方式转弯。 70个大中城市的新建商品住宅价格在去年5月从负转为正后，一直维持小幅上涨，到现在已持续了8个月。 二是与去年同期相比弯曲。 70个大中城市的新建商品住宅价格于去年12月首次停止下跌，上涨0.3%。

但必须特别强调的是，这只是70座城的整体态势。 看看不同的城市，就会发现有“冰火两重天”的现象。

房价下跌的都可以看作是“冰城”。 在70个大中城市中，按环比跌幅大小排名，跌幅最大的10个城市依次为丹东、常德、西宁、银川、吉林、宜昌、蚌埠、湛江、桂林、南充。 东北和西北冷，一些三线城市冷是其特点。

房价环比和去年同期均为红色的，可以称为“火城”。 与去年同期相比上升幅度最大的城市是深圳、上海、北京、广州、南京、厦门、杭州、武汉、宁波、天津。 特点是一线城市热、二线核心城市热，以东部为主。

其中“起火”的城市是深圳。 年12月，深圳房价比去年同期增长47.5%，远远超过排名第二的上海的18%，北京和广州只有10%左右，只能说温和。

在过去20多年的中国房地产历史中，70个城市的房价指数中有1个城市的房价比去年同期超过50%的只有年的海口和三亚。 年公布了海南国际观光岛的计划，在当地引起了房价的高涨。 指数价格比去年同期上涨了50%~60%，但实际市场价格翻了一番左右。 但是，从那之后，从去年开始海南楼市陷入萧条，房价也躺在地上，没有了强势的表现。

在本轮全国房价上涨的过程中，深圳一直是上涨者，环比从年12月开始率先上涨，此后，除年10月外，环比涨幅一直为全国最大。 年12月，深圳依然位居全国第一，为3.2%，远远超过70城0.2%的平均涨幅。

其实，过去10多年的房价上涨，都是一线城市领先，这次深圳领先上涨也不足为奇，但这次深圳的房价涨幅之大令人惊讶。 城市基本面、经济产业方面、房地产市场供需方面等因素综合决定了深圳是高房价城市，今后长期趋势仍将上升，但一年来房价指数上涨近五成，实际房价上涨了两倍左右，已经存在不合理因素。

从市场实际交易水平解体后，近几个月出现了更多的炒面店，有些人合伙做炒面，但使用高杠杆的炒面店现象也越来越明显，专业的炒面店层出不穷。

针对目前个别城市楼市过热的现状，笔者认为可以借用社会常用的蓝、黄、橙、红四级预警机制进行比较。 在蓝色预警下，市场偏热，房价上涨速度过快，后市上涨放缓。 但是，此时风险与收益基本接近，投机的诉求可以考虑停止购买。

目前，极少数城市可能已经进入黄色预警状态。 即市场过热，房价上涨开始减速，后市上涨势头进一步放缓。 此时，投资诉求可以考虑停止购买。 因为后市的风险整体上可能会大于收益。

至于其他城市的买家，不必担心楼市过于火爆。 目前，在全国需要预留库存的背景下，许多二、三线城市楼市全年上涨最为温和。 自我诉求者可以根据诉求买房。

(作者是上海宜居房地产研究院副院长)。

来源：澎湃商业网