“李宇嘉：楼市开发投资正在下台阶和挤水分”

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◎李宇嘉

年1月19日，国家统计局公布了全年经济数据。 那一年的年gdp增长率为6.9%，创1990年以来的最低，符合各界的期望，实现了“7%左右”的年增长目标。

在世界经济低迷、美国复苏低于预期的情况下，我国要维持6.9%的增速实际上并不容易。 如果要告别要素简单地由投入驱动的“高速增长”，寻求全要素增长驱动的“优质增长”，就必须忍受经济下滑的“短痛”。

对于经济下滑，业界认为房地产是最大的牵引力。 事实上，房地产对年经济增长有正面的贡献。 年，全国商品房销售面积12亿2000万平方米，比上年增长6.5%，比年历史最高峰少2000万平方米。 商品房销售额创历史新高，比去年增长14.4%，比年高峰高出7%。 楼市销售回暖使家电家具、建筑装饰等下游领域迅速回升。

房地产拉动经济，首要是指房地产开发投资抑制投资在“稳定增长”中的重要作用。 年以来，房地产投资增长率持续下行，从年的19.8%和10.5%降至年的1.0%，3年年均近10个百分点的下跌确实有些过快。

房地产在国民经济各行业中先导性、产业关联性强，开发投资迅速下跌，上游能源、原材料、制造业也必然下跌，带动了占GDP 41 %的工业和建筑业，在产能过剩、价格大跌白菜、利润下滑的泥潭中无法自拔。

然后，房地产的下跌也带动了基础设施投资。 年，备受期待的基础设施投资增长率首次下降到20%以下，资金来源受到限制是主要原因。

开发投资增长率怎么走下坡路？ 第一，库存制约着土地的确保和新开工。 但是，这里忽略了无效库存的问题。 楼市产生无效产能，全是土地财政激励所致。 的融资功能、区域开发功能，使得土地财政不断扩大房地产边界，突出地出现在各地新城。

据统计，全国新城新区规划人口可达34亿人，但年末我国城市人口仅为7.7亿。 由此可见，即使不包括旧城区的住宅供给，26亿以上的住户空之间的计划也在大幅推进，形成了无效供给。

过去十多年，五花八门的高铁新城、产业新城、物流新城等之所以没有如雨后春笋般暴露出无效供给，除了刚性购买诉求旺盛外，房价上涨的财富效应也提高了诉求。

截至2007年12月，即使没有“消除库存”政策，70个大中城市中49个城市的房价仍比去年同期下跌，上涨城市涨幅也多在5%以内。 也就是说，全国许多城市的房价都在下跌。

因此，刚性诉求基本满足叠加投资诉求的全面退潮，全面暴露超前投资、供给过剩、无效供给的问题是房地产开发投资走下台阶的首要原因。

过去十多年的先进项目、制造能力、杠杆化，在住房诉求基本得到满足、投资诉求回潮后，突然基础断裂，无效库存开始出现。 在库存无法消化的情况下，开发商整体的土地拥有、新开工的积极性迅速下降到冰点。

因此，房地产开发投资有“下台阶”的必然性，拉动固定资产投资、经济增长，但本质上是“提振水分”、“提振泡沫”的过程，认为无效库存总比引发系统性金融风险和经济失速好。

随着新型城市化的发展，房地产的重点转移到要点城市。 未来，中心大城市和周边中小城市的房地产开发、销售将逐渐增加，应对其他城市房地产市场库存高压、投资下跌，也是房地产软着陆的过程。

从宏观数据来看，工业新兴产业发展迅速，在电子商务、互联网等新兴费用的带动下，最终对gdp的贡献达到60%以上，内需基础稳固。 第三产业附加值连续三年超过第二产业占有率，产业转型开始。 如果楼市上述“软着陆”过程平稳，我国经济无疑将转入中高速增长，这也是“量增质更优”经济的新阶段。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网