“冯海宁：政府指导商品房价钱不如为土地出让定价”

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◎冯海宁

北京市居委会负责人日前表示，新建楼盘申请预售资格时，开发商正在寻求报价。 “不能明显高于楼盘此前的成交价格，也不能明显高于周边同类质量的楼盘。 住部门诱惑和指导报价。 如果开发商不接受指导，可以不发放预售许可证，或者不在成交资格备案中备案，以免价格暴涨。 ”

政府指导商社的定价在我国早有先例。 南京2007年曾对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度。 北京市本届政府指导房价也有政策依据，《国五条》规定，对预售方案价格过高不受城乡建设部指导或未实行预售资金监管的商品房项目，不颁发预售许可证。

政府指导房价早就有争议，有开发商认为这是违背市场规律的“倒退”，但也要看到有一定的积极意义。 通过这样的价格管理方法，可以达到暂时稳定房价的目的，抑制开发商的利益。 因为，高价房多为“暴利房”，也有利于住房供给结构的调整，通过指导、干预房价，开发商可以多开发中低价的普通商品房。 因为开发高价房的政策风险太大了。

地方政府不仅要指导房价，还必须消除公众和市场的各种疑虑。 一是这种管制方法有政策依据，但法律依据是否充分。 根据《中华人民共和国价格法》第十八条，部分商品和服务的价格，政府可以根据需要执行政府指导价或者政府定价，但适用范围以中央和地方定价目录为准，从可查的中央和北京定价目录来看，商品房属于指导价范围 希望有关方面证明这一点，以消除疑问。

其二，政府指导房价的效果到底如何？ 不可否认，由于政府限制了房价，暂时会有一定的效果，但要比较有效期是多久，最终会有什么效果。 政府指导房价只会带来两个结果。 一是开发商牺牲部分利润在政府指导价范围内销售；二是开发商如果在限价期间不销售，延期销售，房价暂时稳定后，很可能会迎来大反弹。

其三，政府有没有更好的干预手段来指导房价？ 显然，有多种手段介入地方政府的“利益”。 最近，有媒体根据官方数据估计，政府和银行全年从房地产市场收入4.7917万亿元，占全年房地产业销售额的6.4万亿元的75%。 如果将“75%”减少一半，房价必然会下降。 另外，也可以像德国一样对暴利开发商判刑，对高额住宅开发征收特殊税等，抑制开发商的利益，稳定房价。

在笔者看来，与其指导房价，不如指导地价。 众所周知，地价对房价有很大的推动力。 高价转让的地块直接影响周边房价。 地价高不仅影响目前的房价，也影响今后房价的走向。 由于地方政府可以从高价土地的分拨中获得很大的利益，所以地方政府和开发商很容易形成利益共同体，中央对房价的控制有阻力。

商品房与限价和经济适用住房不同，既然是商品，用市场手段和经济手段控制是最好的方法。 土地在公开转让之前，一定属于比较稀少的资源。 适合政府指导定价。 在即将转让的土地上设置红线，只能以红线范围内的价格转让。 土地转让价格超过红线将不予批准或无效。 这样，地价无助于房价。 由于土地是政府垄断经营，政府价格和政府指导价格适合规范垄断产品的价格。

来源：澎湃商业网