“李宇嘉：先行指标筑底将夯实楼市回暖基础”

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◎李宇嘉

8月，主要城市楼市成交量连续高增长后，虽然被正常回调，但回调幅度在5%以内，高位景气仍是主要基调，不影响全国楼市成交回暖。

8月13日，国家统计局公布的数据显示，今年前8个月，全国商品房销售面积累计同比增长7.2%，增速比1~7月提高1.1个百分点，这是今年2月以来累计同比增速连续6个月增长。

现在呼吁极端温暖化的局面进一步巩固，是由于去年第四季度以来的“降价、降低首付、杠杆化、挖掘诉求”等措施。

一系列激励政策的落地，大大改善了市场预期，降低了购买价格，促进了购买诉求，特别是改善型购买诉求的持续释放。 其中，商业性住房贷款利率降至接近2008-2009年金融危机期间的水平，公积金贷款利率降至历史最低水平，这是促进诉求恢复的最大动力。

要点虽然城市楼市高歌猛进的势头在7~8月放缓，但随着《限外令》的退出、2套公积金房贷首付的下调，楼市政策水平继续放缓是大趋势，将继续改善市场预期。

在资金方面，8月底央行双重下跌，房企内发生债务的“井喷”，近期对存款准备金的审查变成了“平均法”。 这些措施不仅继续降低购房者的价格，还大大改善了银行的资金面，特别是改善了上半年楼市爆炸造成的“房贷不足”的状况。

8月，主要城市住房贷款平均利率为5.15%，创历史最低水平。 全国首套房贴现率上升到56.44%，创历史最高纪录。 但是，融360数据显示，7月试点房贷2套9折或9、5折利率优惠的银行，8月全部取消，目前基准利率上涨10%，成为2套房贷的主流。 但是，随着央行相关政策的出台，不仅首套房利率持续稳定下降，房贷利率也会下降，有利于稳定释放改善型诉求。

经济下滑与“结构调整”阵痛期重叠，住房贷款业务质量突出，随着资金面的明显改善，预计9月以后商业银行对个人住房业务放贷的积极性将会提高。 此外，在政策放宽、房企引资连续五个月回升的前提下，房企必然会打营销战，冲刺年度目标。

受卖方持续回升的影响，楼市先行指标新开工和土地购入筑底的征兆显现出来。 1~8月，房地产开发公司新开工面积比去年同期减少16.8%，土地购买面积减少32.1%。 全国继续“库存补货”，包括京沪深在内的一些主要城市开始了“库存补货”进程。

从销售-新建开工-拿地-房地产开发投资的传导链来看，房地产开发投资处于最末端。 因为，尽管1~8月全国房地产开发投资比去年同期增长3.5%，连续20个月下跌，但这一增长率的下降反映出自去年以来楼市回调的放缓。

国家统计局解读了此次公布的房地产宏观数据，强调了开发投资增长率下跌的原因。 一方面防止市场过度了解楼市下跌，稳定市场预期，另一方面也折射出了房地产开发投资的重要性。

进入今年，由于经济和房地产市场下滑、财税改革的推进和地方平台融资紧缩的叠加，预期的基础设施投资力度不明显。 再加上基础设施投资体积小于房地产开发投资，无法适应后者增长率的下降，也是整个社会固定资产投资下降的重要原因。

因为，在剩下的四个月里，国家支持楼市的基调不会改变。 虽然楼市回暖趋势已经形成，但供需不当问题依然存在，诉求集中在要点城市，供给和库存集中在非要点城市。

最近强调，无论是退出“限行令”，还是下调2套公积金房贷首付，重点城市是否能自主决定并执行。 这意味着政策缓慢地偏向于非要点的3、4线城市，目的是进一步减少库存，改善市场预期。

据此，未来的楼宇政策由照相机选择。 另一方面，管理层希望楼市在历史高位停留一段时间，不要冲击“稳定增长”。 因此，新的房地产市场激活政策窗口打开，使得房贷首付有所差别地降低成为可能。

另一方面，考虑到楼市继续举债和给金融体系带来风险集中等问题，基础设施投资真正发力减弱对房地产的依赖也是政策之一。 无论如何，先行指标触底后，楼市短期回升趋势不变。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网