“李宇嘉：楼市新“增长极”助力房地产回暖”

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◎李宇嘉

近期楼市利好因素政策频频出台，9月24日，住建部督促各地制定远程贷款业务细则，确定住房公积金远程个人住房贷款办理流程。 25日，国家发改委将降低住房转让手续费，促进房地产费用。

而且，数据显示楼市正在发生不同于以往的变化。 首先，8月份70个大中城市的一半房价仍在下跌，但全国房价较去年同期综合平均连续12个月下跌，自7月份以来下跌0.4%，强势逆转至1.7%。 其次，三四线城市600多家集中在全国60%的房地产市场，整体销售依然低迷，但全国商品房销售迅速反弹，持续填补下跌缺口。 截止到8月，累计增长率达到7.2%，回升势头只出现在2009年。

那么，在大部分城市楼市库存都在上涨的情况下，为什么全国楼市的价格会出乎意料地上涨呢？ 笔者认为，这起因于城市楼市迅速回升，提高了计量价格的权重。

根据中国指数研究院的数据，年上半年，一线城市新筑成成交面积比去年同期增长47%，二线城市成交仅增长12%。 进入下半年以来，由于一线城市房价创新受到高约束，股市财富效应“缩小”，一线城市单月成交量连续出现10%左右的环比下跌。

但是，二线城市的成交显然会起到作用。 7月和8月，典型二线城市楼市成交面积1月比去年同期增长20%以上。 房价也能证明这个问题，尽管7月和8月一线城市楼市高位下跌，对量价权重的贡献下降，但全国楼市成交额增长率和成交面积增长率的“刀刃差”继续扩大，前者比后者高出7~8个百分点，住房

今年前8个月，在销售面积前10位的开发商中，二线城市的贡献率为50%~80%。 恒大、绿城、中海二线城市销售额分别达到74%、82%、62%，标志着二线城市楼市迅速回升，价格权重上升。

笔者认为，二线城市楼市强势反弹，主要是近年来人口产业吸附能力迅速提高。 在实施新的区域规划、产业梯度转移和“稳定增长”战术方面，二线城市是重点，受益面最大。 包括承接从东部转移来的产业，轨道交通密集骑马等。 地方城市基础设施的改善，提高了城市竞争力和人口吸附能力。

另外，近年来，由于“铁公基”的大规模启动和运营，以及现代物流体系的完善，二线城市和一线城市的连接效率明显提高，产业转移和协同趋于顺畅，产业集聚效果开始加强。 产业集聚和人口集聚相互推进的良性循环已经形成，这许多地区的中心城市成为楼市新的“增长极”，主要有以下几个类别。

一是杭州、南京、厦门等省民营私营经济发达、民间富裕、人口集聚较强的城市。 集聚效应的扩散波及到浙江宁波、温州、江苏苏州、福建福州等地其他城市楼市的快速发展，形成了区域楼市新的“增长极”。

二是发挥交通枢纽、人口大省、科研单位集聚和农业特点突出作用，利用劳动力多、土地价格低、工业基础好等特点，加大市政基础设施建设，承接东部产业转移，实现特色产业集聚 例如武汉的制造业和光电子产业，郑州的食品加工业和电子新闻业。 另外，产业集聚还可以促进人口大省的当地城市化。

近几个月来，70个大中城市中，武汉和郑州的新建住房价格将位居涨幅前10位，两者将成为我国楼市另外两个新的“增长极”。 武汉和郑州这样的城市还有很多。

产业集聚带动就业集聚，夯实楼市快速发展的基本面。 最近，大型开发商在地方城市的土地保有率急速上升，这也从侧面反映了他们对这些城市楼市的认识。

由此看来，三、四线城市的待售和库存占半数以上，即使难以消化，也不足以冲击全国楼市。 因为，在三四线城市销售低迷的背景下，房地产市场新的“增长极”将大幅提升全国房地产市场版图中的房价权重，在“稳定增长”与产业结构转型和高度化之间拉开足够的空。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网