“杨红旭：短周期内楼市成交重要性已趋弱化”

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◎杨红旭

国庆节后，各地楼市动态信息较多，从中可以窥见市场风向。 但是，东南西北风很乱，风向在哪里刮？ 近年来，全国楼市分化，有强弱差异也很正常。 但是，同样在报道某个城市，有报道说天气变冷了，有报道说上升了，那怎么也变成了雾。

那么，我们该怎么看待这些消息呢？ 应该如何冲破迷雾，看看现在的市场形态和下一个趋势？

首先，必须明确媒体报道的特点。 许多人看到记者采访的文案，特别是大型报纸媒体的报道，就容易走偏。 其实，一些记者为了追求观点引人注目，会单方面报道房地产市场。 这解释了为什么许多媒体的观点，包括嘉宾的观点被证实并不少见。

这种单方面报道的繁殖有两块肥沃的土壤。 一个是全国市场大，地域差异也大，地方媒体只关心该地区的楼市，全国媒体也只是经常举一些有针对性的报道，比如北京市场怎么样，上海的房价怎么样； 二是可以采访的专家很复杂，如经济学家、房地产研究者、房地产相关人员等。 他们的水平参差不齐，观点不同，自然会使信息观点片面化。

其次，我们需要了解房地产数据的含义。 多条消息显示，国庆长假期间，某城市住房清淡成交，较8月、9月同期大幅下跌。 这种说法有很强的误解。 长假期间，很多人外出旅游，看房无心买房，一些城市的不动产登记系统在长假的部分时间段关闭。

在这种情况下，长假中的交易数据被认为是失真的。 这样的数据可以和往年国庆期间的数据进行比较，但不能和上个月的同期进行比较。

要用数据看清市场并不容易。 即使是业内人士，也有很多人不擅长数据的内涵和数据之间的内在联系。 更何况一般人。 简单的选择只需要关注可靠的机构和可靠的专家的观点。

在目前市场所处的房地产短期阶段，房屋交易量的重要性较半年前减弱，与去年同期相比和上月比的重要性更是明显下降，除非交易量连续明显下跌，否则不必担心。 这个时候，房价的重要性会上升。 到了明年的两三个季度，我们必须再次关注成交量。 届时将决定房价何时更改。

再次，有必要简单地拆除现在的楼市形态。 由于长假期短、情况紧急，期限成交数据不应该作为评价市场的首要依据，追溯到几个月前更值得参考。 从全国范围来看，前8个月商品房成交面积比去年同期扩大7.2%，并持续回暖。

从易居研究院追踪的30个典型城市来看，9月商品住宅成交面积比8月增长3%，比去年9月增长29%。 虽然上个月比8月没有怎么增长，但9月成交量处于本轮反弹的高区。 这个高区包括去年10月到12月，今年5月到9月，只要成交量维持这个区间，市场的上涨方向就没有变化。

此时，当交易量处于高区(安全区间)时，必须关注房价。 从全国范围来看，前8个月商品房成交均价比去年同期持续扩大7.6%，回暖态势仍在持续。 从70个城市的房价指数来看，8月份房价比上个月上涨城市数量的一半以上，房价平均涨幅在今年5月份上涨后继续保持上涨态势。

最后，必须关注影响楼市交易量和价格走势的外部因素。 另一方面，房地产政策继续放松，9月30日将房贷首付比例降至25%的新政政策表明，中央支持住房市场的力度进一步加大。 另一方面，货币政策也将继续放松，特别是美国加息进程可能再次延期，推迟到明年，有利于我国流动性保持宽松，楼市持续回暖。

总的来说，国庆节期间，全国楼市整体呈现积极的一面，在这种形势下，“银十”有望迎来期，四季度全国市场整体将持续上涨。

关于市场分化，这是另一个话题。 广大的三、四线城市确实没有恢复力，但正在改善，所以不能一概而论。 在把握全国大局的基础上，关注地区市场才是正道。

(作者是上海宜居房地产研究院副院长)。

来源：澎湃商业网