“李宇嘉：楼市“银十”开局彰显因城施策起效”

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◎李宇嘉

楼市的“金九”有点平淡，但“银十”的起点很好。

根据中国指数研究院的数据，恰逢过去的“十一”黄金周，重点监控的27个城市楼市日均成交面积与去年同期持平，但较去年同期上涨了近五成。 考虑到“双节”长假、客流量影响看房、南方台风和北方寒冷天气冻结，以及“930”新政无法及时落地，楼市“银十”开局一片光明。 从城市来看，一线、二线和三、四线代表性城市楼市成交量分别比去年同期上涨15%、42.8%、150%，三、四线城市是最大亮点。

楼市“银十”开局良好，扶持政策密集登场，进一步下调购房价格、提振购房杠杆、改善市场预期是主要因素。 过去8~9月，楼市经历了最密集的政策激励。

8月以来，新房地产市场政策宽松的“对比性”较强。 首先，政策非常强调“因城措施”。 即使退出《限外令》、实行公积金新政、降低房贷首付比例，也无一例外地强调“城市限购政策”，特别是罕见地提出“城市限购例外”，目的是冷却火热的一线城市。 其次，新政策集中于处理房地产市场“脱库”疑难杂症、解冻前沿土地、新业务开发投资始终保持“冰封”的态势，政策可以说是对症下药。

事实上，尽管“金九”表现不佳，但三季度代表城市仍保持月均3000万平方米的水平，比去年同期增长36%，为近5年来同期最高水平。 从全国范围来看，前8个月商品房销售面积比去年同期增长7.2%，增速比1~7月提高1.1个百分点，累计增速连续6个月增长，1~9月持续增长，这是毋庸置疑的。 从房价来看，百城房价8月较去年同期止跌，实现9月涨幅扩大，较3季度上月上涨1.78%。

楼市整体走势良好，实际上是一、二线城市成交面积和金额扩大，提高价格权重的结果。 今年前9个月，销售前10名的开发者中，1、2线城市的贡献率为70%~80%； 1~8月，全国300个城市土地合计达到6948亿元，1、2线城市所占比例达到86%。

目前一线城市的库存消化周期为9个月左右，二线城市为12个月左右，开发商在这些城市已经从“库存不足”转向“库存补充”，一线城市的土地市场正在火热。

但是，与今年以来销售持续回升相反，全国商品房待售面积7、8月连续增长的首要原因是600多个三、四线城市待售库存有所增加。

在过去“一二级联动”的大盘开发模式下，三四线城市的滞销库存消化周期大多在两年以上，考虑到建设工程和已经未建成的“隐性库存”，总库存需要3~5年。 如果库存清除不顺利，上游土地、新事业、开发投资的“冻结”状况就无法消除。

因此，自去年“930”新政以来，出台了多项激励政策，楼市下游销售持续回升，但拉动“去库存”、土地获取、新开店、开发投资等回升的效果不佳。 三季度以来的政策是，第一个方向是振兴第三、第四城市楼市，加快库存消化，搞活上游。

8月以来，楼市政策扶持不断，协同效应将在第四季度显现。 此外，贷款杠杆水平已接近历史纪录，商业贷款利率已降至历史最低点，公积金贷款利率创下历史新低； 而且，各地楼市的扶持政策空前密集。

因此，笔者预计“银十”的成色优于“金九”，楼市将在第四季度继续回升。 同时，在3、4号线城市的带动下，4季度楼市业绩将比前3季度好。

而且，第四季度也是我国“稳定增长”的关键时期。 前8个月，铁路运输、工业公司增加值和利润等重要经济指标仍在下跌，部分指标跌幅扩大，表明经济动能不足。 PI连续42个月负增长，表明制造业仍在经历“失去生产能力”的阵痛。 8月份的财政数据显示，基础设施投资已经全面加快，明年将全面发力。

无论是“稳定增长”，还是缓冲制造业“产能丧失”过快或支撑基础设施投资，相关制造业和基础设施投资的房地产市场都需要稳步发展。 因此，尽管“银十”出现波澜，房地产市场不景气，但也打开了稳定房地产市场、缓解政策“稳定增长”的新通道。

政策上有契税、所得税减免、利率税前扣除等未来或税收政策的激励措施。 从这个角度来看，第四季度楼市复苏的基础更加坚实。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网