“易宪容：释放住房花费诉求关键在于市场转型及价钱回归”

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11月11日召开的国务院常务会议指出，加快户籍制度改革将拉动住房、家电等费用。 决策层最近还提到了房地产市场的去库存化，这些都意味着目前我国房地产市场的形势非常严峻。

根据国家统计局11日公布的数据，1~10月，全国房地产开发投资比去年同期增长2%，增速比1~9月回落0.6个百分点，持续下跌趋势，但下跌速度有所缩小。 其中，10月房地产开发投资减少2.4%。 在住宅销售方面，1~10月，商品房销售面积比去年同期增长7.2%，增速比1~ 9月下降0.3个百分点，全国房地产库存仍在大幅增加。 1~10月，房地产新开工面积减少13.9%，跌幅暂时收窄后扩大，证明房地产公司对未来市场不看好，开工意愿不高。 10月底，商品房待售面积达到6.9亿平方米，比9月底增加2122万平方米。 房地产市场的住宅还在增加。

现在的问题是，一年多来，政策层面采取了很多措施，特别是银行贷款利率和公积金利率已降至历史最低水平，但房地产市场销售增速放缓。 根据11日的国务院常务会议，决策层希望通过户籍制度改革吸引农村居民到中小城市，以消化目前房地产市场过高的库存，提高住房费用的诉求。

这个构想的基础是通过严格的住宅税收政策，把住宅限定在费用品上。

目前住宅市场的问题是没有对住宅的投资诉求和费用诉求进行严格的定义和区分。 结果，中国住房市场最终肯定会成为投资导向的市场。 在投资主导的市场上，只要房价持续下跌，住房投资者一定会退出市场。

一年多来，政策不断加强支持，这些政策产生了促使拥有一套以上住房的投资者利用优惠信贷政策和税收政策持有越来越多的住房的效果。 但是，这些住房投资的诉求有限，只要预期会逆转，这些住房投资的诉求很快就会消失。

只有通过税收政策严格限制和区分住房的投资诉求和支出诉求，使住房市场转型为以支出为主导的市场，才能释放住房的支出诉求。

例如，近年来，为什么中国的住宅投资者都在盈利？ 最核心的问题是住房投资税收征收不合理。 房地产交易税太低，不足以重视投资。

以房地产交易的个人所得税为例，现在很多地方都按交易总额的1%征收这种税种。 投资者获得的利润往往很高，也就是交易收入多税收少，这部分税收完全可以解决。 请考虑一下。 目前，国内居民个人工资收入不多，个人所得税税率均在3%以上，但住房投资者在住房市场上获得了巨额利润，只交了一点点税。 这样的税收政策不仅对很多人不公平，也是前十年房屋市场被烧毁的根本原因。

只要住房市场税收政策合理，严格区分住房投资和费用，个人再怎么买房也没关系。 只要通过房屋交易获得收入并征收高额税收，投资者就一定会收敛。 如果重新发售房地产税和住房遗产税，中国的房地产市场可以转变成以费用为主导的市场。 只有房地产市场实现了这样的变革，才能释放住房费的诉求。 否则，其他政策只会提高房价，房地产市场面临的问题也会越来越大。

自从税收奖励政策将住房定义为费用品后，房地产市场就可以逐渐转型。 投资导向的市场变革费用是主导的市场。

由于房客在市场上的对价永远低于投资者，其费用也有限，在以房客为中心的市场上，房地产的价格将逐渐回归合理。 在房价回归理性的过程中，房费诉求将逐渐释放。 住宅的市场价格越回到支出诉求上，住宅的支出诉求就越大。 如果想提高现在的房价，又想给居民增加住房费用，这不容易实现。

(作者是中国社会科学院金融所研究员)

来源：澎湃商业网