“易宪容：警惕美联储加息对全球房地产市场的冲击”

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在房地产市场上，无论是国内还是国外，市场繁荣都与住房贷款有很大关系，其中利率高低更是核心因素。

有了住房贷款，房地产市场就会迅速发展。 理由很简单。 如果没有住房贷款，有多少人可以一次性不重复支付住房贷款就购买住房？

住房贷款最核心的问题是首付的比例和利率。 首付比例低，购房者的准入门槛就低，相应地可以吸引更多人进入房地产市场。 当然，在利率不变的前提下，首付比例低只是降低了准入门槛，只是将支付的房款往后推迟，并没有降低购房价格。 但是，贷款利率高低不同，利率低则购房者融资价格低。 如果两者重合，不仅会降低购房人进入住房市场的门槛，还会全面减轻购房负担。

虽然这些道理很简单，但这是近十年来世界许多地方住房市场发展过快、繁荣的重要因素。 特别是这几年，在很多国家和地区，越来越多的居民涌入住宅市场，鼓励房价上涨和上涨。

中文大学姚松炎教授最近的研究表明，无论在香港还是其他一些地方，房地产价格持续上涨，除了土地供应与房地产费有一定关系外，与实际负利率的高度关联最为重要。

在实际负利率的情况下，房地产市场融资杠杆高、融资价格低，有利于住房投资，买房比租房划算。 这必然会鼓励越来越多的人购买住宅，加大房地产的投资力度。

姚松炎教授就“实际利率对香港楼市价格的变化”进行了多轮回归解体，包括1997年亚洲金融危机期间香港房地产泡沫的破灭。 其结论表明，实际负利率对房地产价格上涨有重要作用。 2008年全球金融危机期间，香港实际利率再次进入负增长地区，当地房地产市场泡沫也很快刮起。

世界大部分地方也发生了同样的事情。 其中最明显的是加拿大多伦多。 全球金融危机发生前，当地房地产市场价格上涨相对平稳。 但是，随着金融危机的到来，加拿大央行将基准利率下调至1%，加拿大房地产市场不仅因危机爆发受到巨大冲击，而且越来越繁荣，房价越来越高。 通过拆解，发现推高房价的最核心因素是贷款利率一次、三次下降。

但是，美联储本月加息的概率已经很高，如果加息实现，意味着近十年全球廉价资金的时代将结束，首当其冲的当然是各国和地区的房贷利率。

如果FRB加息，全球许多国家和地区的房贷利率将上升，不仅会影响购房人的融资价格，还会全面减少住房投资者的利润。 如果投资者已经敏感地意识到这些事情，可能会考虑退出市场。 如果发生这种情况，一些房地产市场的泡沫有可能在这个过程中崩溃。

对中国买家来说，中国的金融市场还没有完全开放，因此美联储的加息不会直接影响中国的货币政策，但会对人民币汇率产生一定的影响。 最坏的情况是，一部分资金流出。 这对房地产投资、投机属性高的城市来说，有可能加速泡沫经济的破灭。

总之，利率是住房贷款的核心，一旦FRB提高利率，全球廉价资金时代将全面结束。 投资者需要密切注意贷款利率的变化。

(作者是中国社会科学院金融所研究员)

来源：澎湃商业网