“张敬伟：不必把楼市一直当作稳增长的主引擎”

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最近，关于楼市的消息有点混乱。

12月7日，《参考消息》引用外国媒体的见解称，中国自年以来经济增长减速的一半原因是住宅建设大幅下降，年的影响将更加严重。

在此之前，12月3日，中国社会科学院财经战术研究院发表的《中国住房报告(((() ) )》指出，年，我国房地产市场住房形势超出预期。 另一方面，投资增速骤降，对经济增长的贡献几乎为零，而存量高的企业，拆迁压力增大，商品住宅过剩总存量达到21亿平方米，光是目前的住宅存量就需要23~24个月。 并且，住宅市场进入“结构过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供需矛盾突出”与“三四线城市供给过剩”并存。

但是，根据12月1日公布的数据，百城住宅的平均价格连续4个月比去年同月上涨了两倍，似乎有“暖冬”的意思。

你如何评价中国楼市？ 的观点和角度不同可以得出不同的结论。 但是，笔者认为，即使牢牢盯着楼市的“好”和“坏”，也打不中中国楼市的关节点。 不放弃楼市是不合时宜的旧观点。

决策层决心调整结构，楼市正是调整对象。 在此背景下，楼市显然不是稳定增长的主动力量。

楼市政策的调整从去年开始。 今年有“3·30”和“9·30”两种新政。 前者将套房首付比例降至4成，后者相对于非一线城市降低套房首付比例。 此外，还有公积金房贷政策放宽和央行5次降息。 除此之外，根据“支持居民自建房和改善性住房的诉求”的建议，许多提醒者认为，政策方面恢复了楼市的刺激政策，缓解了稳定的增长压力。

看起来是这样，其实不然。 相关政策的释放，弥补了原有楼宇市场化的不足，最大限度地释放刚需和改善性住房的诉求越来越多。 关于货币政策的调整，不是为楼市设计的，而是基于宏观经济大局。 更重要的是，2008年后政策导向的“黄金五年”严重消耗了中国楼市未来几年的诉求，成为过剩产能的典型标志。 由此可见，看起来“刺激”的整体楼市利好因素政策，其实只是以消化库存为根本目标。

库存量有各种各样的统计版本，但根据统计口径的不同，要得到可靠的数据并不容易。 《中国住宅报告书(-)》回答说，清除现在的住宅库存需要23~24个月。 英国《金融时报》推算的全国库存消化周期(批准、包括、竣工预售口径)约为30个月左右，接近有库存数据的三线城市水平。 作为参考，目前一线城市的库存消化周期约为10个月。

综合来看，中国楼市消化积累的库存大约需要两年时间。 库存消化点是三、四线城市——这也符合国家统计局各月的统计数字。

因此，从去年到今年，乃至未来两年，政策性更强的楼市之所以会受益，不是为了稳定增长，也是为了消化库存，即调整结构。

为此，11月10日，习主席主持中央财经领导小组第十次会议，强调“要解决房地产库存，促进房地产业持续快速发展”。 在11日的国务院常务会议上，李克强总理强调“通过加快户籍制度改革拉动住房等费用”。

决策层如此明确表示，市场没有必要对楼市“黄金时代”抱有过高的期望和幻想。 虽然楼市不再是稳定增长的动力，但未来也不会悲观，将进入稳定快速发展的新常态。 拆除大规模建设功利粗放将转为合理集约，政府主导的楼市也将位于市场调控。 加上中国13亿人口的大市场和人口政策的调整，未来楼市整体向好的方向发展。

但是，13亿人的楼市消化能力并不是撒胡椒一样的均匀费用，而是有选择地释放诉求。 随着户籍制度的改革，大部分人选择了在发达地区工作和生活。 在这种形势下，欠发达地区和中小城市的房地产市场呈萎缩态势。 这就要求中小城市的管理者和开发商在楼市开发上要慎重节制。 但是，无论是大城市还是中小城市，刺激楼市经济增长的功能都会弱化。

(作者是察哈尔学会的研究员)。

来源：澎湃商业网