“李宇嘉：不应断章取义地对“房价下跌”作出过度解读”

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临近年底，业界对楼市明年走向的预测蜂拥而至。

近日，路透社报道，中国商品住宅平均价格上涨2%，去库存至少需要两年时间。穆迪企业预测，中国商品房销售增速将降至5%以下。中国社科院发布最新一期的《中国住宅快速发展报告》，从2009年第二季度开始。

对于“房价急速下跌”的评价，业内人士大多持反对意见。 笔者也认为，即使只看相关词句，到某一季度的房价评估为止也是正确的，这确实在逻辑上有缺陷。 目前，稳定增长的压力巨大，但房地产市场对稳定增长、防范风险的重要性不言而喻，在这种情况下，评估房价可能会偏向“快速下跌”。

另外，尽管过了一年的黄金期，楼市还是在寒冷的冬天点燃了。 “地王”已经从北京扩展到全国主要城市，中指院监测的第一、二线城市11月住宅成交量创年内单月新高。 据专家评价，管理层对楼市库存管理、促支出的关注标志着新的宽松政策的到来。 最近，贷款利率抵税、中央经济实务会议爆出重磅消息等传言，以及人民币纳入sdr篮子等利好消息相继引发地产股大涨，也向市场传达了明年政策友好的信号。

从社会科学院智库的背景和业界声誉来看，上述预测应该不足为奇。 那么，一个具有官方背景、严谨踏实的专业团队，抛出上述论断是低级错误，还是另有隐情？

笔者认为，舆论对“房价快速下跌”的批评，可能只是在断章取义的情况下故意放大了报告的部分结论，但没有正视比这一观点更重要的逻辑评价，也没有正视对房地产当前问题的报告深入分析。

报告指出，楼市2002年以来火热的10多年，来源于经济高增长、城市化、人民币单边升值三个外部条件。 笔者认为还有一个内部条件，即住房市场化改革。 但是，2008年以后，三个外部条件的一部分发生了逆转。 特别是在房价高、住房贷款夺走了普通市民大部分收入的情况下，内需不振、对变革的无力感、金融风险凸现的罪魁祸首。

通过楼市繁荣促进经济增长不仅简单，而且大喜过望。 所以，谁想推进类似雪橇的改革呢？ 于是，2008年以后，尽管外部条件的逆转已经形成了对“供给侧”改革的倒退，实现了基于诉求的对外转换，但由于经济稳定的压力、楼市繁荣对经济的巨大贡献率，改革暂时搁置。

事实上，2008年以来几次的稳定增长都依赖房地产，支撑楼市的方法就是不断向“诉求方”添加代码，结果导致房地产的体量大到不能容忍下跌。 现在，这个庞然大物即使下跌1个百分点，在60多个相关上下游领域也是“无法承受的重量”。

对此，报告指出，近年来，房地产相关政策本质上没有脱离激励“诉求方”的范畴。 目前资金面极其宽松，购房价格(利率和税收)降至历史最低，楼市支撑力度和频率超过2008~2009年，但诉求增速放缓，库存层出不穷，开发商不愿拿地。

根源在于楼市在过去15年繁荣政策的支撑下，现实诉求基本挖掘殆尽，潜在诉求(外来人口)只有“供给侧”改革才能转化为现实诉求。 但是，目前供给侧的改革还没有实质性地启动。

年楼市在售，或者在年历史高位探底，这是在激励政策基本出炉的情况下实现的。 诉求被释放，政策边际效应也减退，楼市年在政府支持下可以维持高位，但年和今后还有这么大的诉求吗？

因此，根据社科院《报告》的结论，楼市的政策导向应该从单一目标(住的地方)转移到双重目标)住的地方和住的地方富有人民。 政策不应只指挖掘外来人口的购房诉求，而是要珍惜最后的购房人口奖金——加快“供给侧”改革，降低城镇化价格，提高城市(城镇)人口集聚能力，建立夯实内需基础的经济变化

从这个角度来说，社科院的报告具有强烈的警告意义，必须引起业界的重视。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网