“冯焱东：房地产能否在转型阵痛期“临危救主””

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房地产曾经在中国经济陷入困境时掀起过两次狂澜。 一次是1998年，面对东南亚金融危机的冲击，国家果断推进住房改革，房地产领域迅速发展，成为中国经济走出困境的强大力量。

二是2008年，次贷危机波及全球，外贸依存度高的中国经济急剧失速。 国家再次给予沉重打击，刺激房地产和一揽子反周期政策，使中国经济重新回到快速增长的轨道上，房地产再次扭转了干坤。

目前，我国经济正进入增长速度转移期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的“三期叠加”转型阶段。 “十二五”规划，特别是前两年是结构调整、转型升级的关键时期和阵痛期，到了2010年，必须基本跨越“中等收入陷阱”。 在此期间，我国经济面临着许多风险和挑战，下行压力很大。 在转型阵痛期，房地产再次受到各方的高度关注和期待，它能否再次成为垂危的救主？

这个问题不能简单地回答，需要从多个方面综合分析。

首先从中国经济快速发展的阶段来看，房地产与整体经济的相互关系发生了巨大的变化。 目前，我国经济已经从重工业化主导的快速发展阶段过渡到后方工业化的快速发展阶段。 年服务业增加值首次超过第二产业，是我国整体经济起步后进入工业化快速发展阶段的重要标志。

根据国务院快速发展研究中心杨建龙博士的研究，在重工业化主导的快速发展阶段，以房、车为龙头的费用是经济快速发展的核心引擎，中游机械、汽车、化学、水泥、钢铁、有色金属、上游电力、煤炭、石油、交通运输等多种产业的快速发展

到了后工业化阶段，住行的引擎作用开始减退，各类升级性费用(第一是各类质量费用、文化旅游健康养老等精神费用)开始起到拉动经济的主导作用。 当前中国经济的快速发展阶段与1998年和2008年大不相同，对房地产带动经济增长的期望不高。

其次，从房地产投资来看，统计数据显示，近年来我国房地产投资整体开始下跌，从年33.2%的增长率下跌到今年1~10月的2%，房地产的经济拉动作用明显减弱。 今年1~10月全国固定资产投资增长10.2%，房地产作为重要组成部分仅增长2%，不仅没有对经济增长起到拉动作用，还拖了后腿。

投资下跌，与销售增长放缓、土地出让过多、房地产库存不断增加有密切关系。 年来，我国房地产库存不断增加，供给泡沫代替房价泡沫成为房地产业的首要矛盾，去库存成为房地产业的首要任务。 虽然今年的销售有所回升，但房地产的待售面积仍在持续增加，投资额仍持续超过销售额，房地产供应过剩的状况并未因销售回升而减轻，而是在不断恶化。 我国房地产还处于库存增加的阶段，库存不足的阶段还没到。 这种情况已经严重影响了领域的健康快速发展，解决不当将威胁国家经济金融的安全。

高库存经过5年以上慢慢积累，即使去库存也不是一蹴而就的事。 投资下跌是市场的自我调节，拉动了gdp的增长，但可能不是对库存不足的正面支持。 在目前库存还在增长的阶段，不能轻视投资的增长。 只有在库存下降到一定程度后投资增长才能对领域和国民经济有利。 此时房地产投资迅速增加，违背规则，只会加剧供需矛盾，积累越来越多。 总之，预计今后1~2年的投资仍将处于低位，也不排除一定期间的负增长。

但是，房地产投资增长率处于低位的状况没有改变。 随着国家各种奖励政策的逐步落实，房地产销售预计将逐渐增加。 随着销售的增长和库存的消化，投资的增长自然会停止下跌并回升。

预计通过房地产投资拉动经济增长还需要2年左右，库存消化的程度和速度是关键，预计即使投资反弹，增长速度也很难超过10%。

再次，从房地产销售来看，销售本身也可以迅速发展装饰、建材、家电、各种生活服务业、房地产金融等一系列领域，直接促进税收增长，这几个方面不容忽视。 年以来，房地产销售也整体告别了高增长，年出现负增长，但今年1~10月房地产销售面积增长7.2%，销售额增长14.9%，从近年来看，这一数据不错。 随着解决房地产库存的各种政策相继实施，销售预计将持续增长，对经济的快速发展起到正面的支持作用。

预计今后几年的房地产销售还有一定的增长潜力。 一是我国城市化还有很大的空之间；二是近三年来，大部分城市的房价要么稳定，要么稳定。 三是保障性住房建设、贫民区改造被放在更重要的位置，既处理了中低收入群体的住房问题，又拓展了房地产的快速发展空之间。 四是房地产调控还有很大的余地。

最后，各种产业型、复合型房地产的快速发展有助于推动经济增长。 开发商近年来相继转型，非住宅开发明显增加。 像商业地产一样，供应过剩，但大量开业、开业的体验式购物中心有助于费用的增加。 另外，以“万达城”为代表的文化景点将对费用升级起到积极作用，南昌无锡等万达城、恒大海花岛的年游客总量预计将达到数千万人以上。 此外，养老养生地产、物流地产、园区地产、华夏幸福为代表的繁荣快速发展也推动了经济的快速发展。

从整体上看，房地产对经济的拉动作用在后工业化时代开始下降，但仍是支柱产业。 近1~2年房地产的经济拉动作用在销售带动方面最为明显，此后投资将发力，正面促进经济增长。 迎合升级所涉及的各种产业地产给经济带来了新的活力。 在中国经济转型的阵痛期，房地产不能像前两次那样发挥狂澜、一柱擎的作用，但会起到中流砥柱的作用。

我国经济正在转型升级，其实经济转型在某种意义上就是走向房地产化。 如果各行各业都来搞房地产，你愿意快速发展实业，埋头创新，艰苦创业吗？ 你能防止房地产过剩吗？

中央充分确定要改变经济过分依赖房地产的畸形结构，但并不是说房地产不能成为国民经济中的支柱性产业，而是必须把握好尺度。 在一定阶段依靠房地产支撑经济增长与国民经济特别是城市经济长时间房地产化并不矛盾。

我们期待着房地产在经济转型的关键时期承担重要责任，处理好自己的问题，为国家的快速发展做出新的贡献。

(作者是民生银行房地产研究院首席研究员)

来源：澎湃商业网