“2016年上海或取代深圳成为楼市新标杆”

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深圳市场年可能还会上升，但年透支太多，攻击的动能不足。

年，深圳是全国楼市的标杆，房价涨幅达到前所未有的近50%，许多地区的实际价格水平上涨了两倍。 春节甫过去的时候，楼市暴涨的风暴似乎刮向了上海。 2月19日财政部等三部委联合发出通知，作为房地产交易的一部分，刚刚传出调整契税、营业税优惠的消息，周末上海各区房地产交易中心出现了与去年深圳同样火爆的情况。

年楼市的“国家标杆”先于深圳，媒体头条也占据了深圳。 事实上，深圳楼市只是价格涨幅高，上海楼市才是真正的no.1。 年，上海一、二手房共成交4986万平方米、66万多套，成交额达到1.4万亿元，金额和面积分别比北京高2000万平方米和6000亿元，比深圳高3000万平方米和9000亿元，使国内其他城市 年纽约、香港商社分别只成交7万套和6.3万套。 也就是说，在世界范围内，上海楼市位居第一。

从价格来看，根据国家统计局的数据，尽管年上海房价指数涨幅没有深圳的147.5大，但仍以118的水平排名第二。 另外，据连锁房地产数据显示，年1月，上海商品住宅成交均价3.59万元/平方米，环比上涨6.9%，比去年同期上涨24.9%，创上海商品住宅均价历史新高。 让我们看看深圳。 年1月，深圳新建住宅成交均价再次达到4.65万元/平方米，比去年同期增长74.27%，比上个月增长9.51%。 因此，在环比上涨幅度上，上海的房价可能赶上了深圳。

年驱动上海房价上涨有三个主要因素，首先是库存。 年，上海商品住宅消化周期只有4.1个月，是一线城市中最短的，比楼市暴涨的深圳(7-8个月)还短。 其次是国家“消除库存”政策的溢出效应。 年下半年以来，特别是春节前后的政策频频吹起暖风，如举债、税率下调、公积金新政，以及各地纷纷“丢库存”。 尽管政策充分贯彻了“因城措施”，但营业税“5改2”和近日首套房契税优惠等一线城市才是最大的受益者，说到底资产价值增值的效果只能看做是傻瓜。 货币就像蜜一样，在流动中，哪里有投资价值就去哪里，就粘在哪里。

最重要的是，股市对楼市的财富效应开始从深圳转移到上海。 年，深圳楼市暴涨与资本市场密切相关。 深圳资本市场特别之处有中小板和创业板，目前中小板有近800家上市企业，创业板有近500家上市企业，这两家合起来有1200多家上市企业。 上市公司有一个好处。 他在哪个交易所上市，就会在这个城市开设账户，设立事务所，一定会投资股票。 所有自然人股东、法人股东和账户的管理都放在这个城市。 深圳聚集了很多中小板和创业板的发起人、创业者的账户。 在股价上涨的情况下，他们的财富迅速增加，敲完表后，拿着变卖收入去买房子。

上海虽然是我国资本市场的主板，但代表了我国古老的增长模式，被产能严重过剩的钢铁、煤炭、机械、国有银行占领，无法发挥对楼市的财富效应。 与现在不同的是，上海的战术新兴产业板将很快启动，吸引民营控股的科技新兴公司到上海上市。 届时必然会有被政策鼓励的“大牛市”，江浙、上海一带的人们买楼意愿更强，账面财富兑现后，必然会对上海楼市形成有力的支撑。

深圳市场年可能还会上升，但年透支太多，攻击的动能不足。 特别是在深圳新建住宅市场和二手房市场，年投资投机性住宅购买率分别达到60%和40%，部分地区(前海)新建住宅投资购买率达到80%。 投资型商品房占主导地位期间，房价上涨无法持续。 传言称近期政府出台调控政策，房地产市场已经风起云涌，可见深圳房地产市场的脆弱和敏感。 据此，笔者评价说，明年上海将取代深圳成为楼市的“新标杆”。

(作者李宇嘉是深圳房地产研究中心的研究员)。

来源：澎湃商业网