“李宇嘉：“以房养老”靠谱吗”

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□深圳市房地产研究中心李宇嘉

保监会日前宣布，从年7月1日至年6月30日，将在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。 这意味着“在家养老”将在我国正式落地。

从今年3月发表意见征集稿到6月正式实施，这期间只有三个月。 但是，征求意见稿发表时，一半的网民和专家学者反对。 在社会各界反对呼声高涨的情况下，政府坚决推行“以住养老”的落地，无疑对这种养老形式有了更全面的考虑。 值得注意的是，上述4个试点城市都是老龄化非常严重的城市，如北京和上海60岁以上老人占户籍人口的比例在20%左右，超过全国平均水平近10个百分点，武汉和广州也是如此。 在这些城市率先试行表明，我国人口老龄化面临着一些亟待应对的问题。

首先，发财之前是个老问题。 我国1999年进入老龄化时，人均gdp不到1000美元，但发达国家进入老龄化社会，人均gdp在1万美元以上。 年，我国劳动人口达到最高峰后，人口老龄化开始加剧，到2025年，65岁以上人口占比将达到13%。

虽然人口不富裕，高龄，但现有的养老保障储备已经很充足。 根据中国社会科学研究院世界社会保障中心的研究数据，中国职工养老准备指数中，78%来自保障率低的第一大支柱——公共养老金，即强制性社会保险，本应作为支柱的第二、第三大支柱(公司养老金、团体养老保险计划和商业保险)发展迅速。

结果，养老资金的压力迫在空前面。 劳动人口的减少、老龄化人口的增加，一方面加剧“空”账户和“未支付”的问题，另一方面人口奖金的衰减促进经济下滑，加剧养老金的发放压力。 在不久的将来，“双独”夫妇退休后，养老形势将更加严峻。 他们一边考虑自己的养老，一边考虑四位老人的养老，但不说压力有多大，养老效果也不高。

因此，在严峻的养老形势下，选择“以家养老”，是因为看中了住宅的养老功能。 一般来说，社会保障越不完善的国家，住房代替社会保障的功能越明显。 即使在社会保障非常健全的美国，老百姓在家养老也是普遍的现象。 根据美国金融客户保护局的年度数据，美国一半以上62岁以上老人的自有资产中有55%是不动产，在家养老很普遍，形式多样。

住房的养老功能在我国更为突出，我国以前流传下来的养老模式——居家养老和“养儿防老、交房产养儿”，体现了住房的养老功能。 另外，我国城市居民80%的财产是不动产。 城市居民热衷于买房，一个重要原因是社会保障不健全，未来在教育、医疗、养老等方面的支出不明确性很大，买房等于防止了未来的不确定性。 因此未来现实有效的养老模式是挖掘住宅的养老功能

如果可以住在自己的房子里，可以得到保险机构定期返还的养老金、孩子不能提供的护理服务，减轻孩子的压力，那么对于失独或者失能老人、“独处”老人、无暇照顾孩子的老人来说，可以选择自己和孩子 数据显示，年我国失能老人将达到3600万人，老龄老人( 80岁以上)将达到2200万人，(/(/k0/)窝老人约1亿人。 这些老年人的养老诉求，无论在经济上、情感上、护理服务上都无法通过以前流传的养老模式实现。

“在家养老”是现实的选择，也是自发的选择，产品如何设计至关重要。 例如，通过养老产业链上游的医疗护理保险、中游的养老地产、下游的养老医学和护理等，保险机构可以获得越来越多的增值服务。 因此，保险机构可以把“在家养老”定位为没有利润和利润的产品。 另外，可以结合“房地产商”以前的传统，探索到期后儿童优先赎回、保险公司不参与房地产增值收益的共享、抵押房产价值的增加归投保人等注重非参与型的产品供给。 如果不是以养老为名来赚取老年人的住房价值，而是基于养老服务的基本方向，那么这个产品应该能够得到老百姓的认可。 对楼市来说，“住房养老”是住房流动的渠道之一，不仅可以充分利用住房资源，房地产向金融机构流动还有助于探索住房资产证券化，分散集中在银行的风险，也是我国楼市下行的系统隐患。

来源：澎湃商业网