“叶檀：取消预售制 房地产就完了”

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经过评论家叶檀

房地产预售制度是期货制度，如果取消预售制，房地产市场就完了。

商品房预售制是指出售期房，正在建设、尚未建成、不能交付采用、未取得住房产权证的住房统称为期房。 购买者购买商品房时，与开发商签订房屋预售合同，拿到住房可能要两三年后。 也就是说，买家购买的是届时可以全额、优质交货的期货。

预售制的核心是延长生产公司的金融杠杆，生产者和购买者双方承担风险大、投资大的产品。 房地产金融体系包括贷款、个人住房贷款、预售住房制度的开发。 在贷款开发、个人住房贷款受到限制的情况下，预售住房成为支撑房地产最重要的资金来源。 国家统计局数据显示，目前定金、个人贷款占房地产开发资金的30%以上，与房企自有资金、银行贷款形成三分之一的局面。 有了预收款，开发商可以占用购房资金进行滚动开发，30%的预收款不足，大部分开发商的资金链都会断裂。

预售款相当于开发公司获得大额无息贷款后滚动采用，可以增加开发者的利益。 第二次全国经济普查数据显示，房地产公司的增长速度是工业公司的2.12倍，利润增长是工业公司的1.83倍。 财政部新闻质量公报公布了39家房地产开发公司的检测情况，会计报告平均销售利润为12.22%，实际利润达26.79%，表明预售制度功不可没。 宁夏回族自治区于年6月表示，加强商品房预售管理，商品住宅销售必须严格按照备案价格，定价对外销售，利润率控制在12%以内，备案价格6个月内不得调整。 确实需要调整的情况下，备案价格涨幅不得超过5%，可见预售利润之高。 一般来说，购房者购买长期住房，都是赌房价持续上涨，预售制度成为实现集体上涨心理的最佳武器。

预售制度也便于逃税。 根据2003年国税发83号文，房地产开发公司采用预售方法销售开发产品时，当期取得的预售收入首先按照规定的利润率计算预期营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算并缴纳公司所得税，开发产品完成时进行结算调整。 预计营业利润额=预售开发产品的收入×利润率，预售收入的利润率必须在15%以上。 另一方面，部分地区通过结算征收预收款所得税，其中操作工具较大。

正是因为预售制度如此重要，才制定过一系列与预售制度相比较的政策。 在上海要求的情况下，调整年7月1日以后取得《建筑工程施工许可证》的商品住宅项目预售应达到的工程进度标准后，将完成至主体结构封顶，并通过验收。 房地产开发公司根据主体结构《分项、分部工程质检说明书》，申请商品住宅预售许可，不仅要打一个基础，还要挖一个基础坑防止销售预售室失控。

在浙江省、西安市等地，实行了分拨资金专家监管制度，将全部分拨资金汇到一个账户。 开发商几乎不能避税，也不能将分期付款挪用于其他项目。 这个规定出来的时候，开发者发出了不满的声音。 年11月起，《浙江省商品房预售资金监督管理暂行办法》正式施行。

通过保存预售制度，房地产价格不会持续上涨，房价取决于银根的浸泡程度和未来通胀预期。 但是，如果取消预售制度，房地产市场有可能崩溃。 一些开发商趁二季度房价反弹，刚刚喘口气，有高价格的房地产信托债务和外汇债务，现在相当于取消预售制度，从釜底抽薪。

把美国预售制当作中国预售制的辩护完全是胡说八道。 虽然美国二手房市场仅为20%，但二手房市场高达80%，美国房地产市场的预售制度自然决定了“动物不凶猛”。

但是，笔者并不主张废除预售制度，而是主张饲养预售款。 既然预售制度是期货，就应该有监管的方法。 否则，因信用不足“房骚”、“期闹”、中国电子盘交易发生信用危机，是否应该全部取消期货市场、电子盘市场？ 答案是否定的。 这是监管的怠慢。 打击造假者，扶植守信者才是正道。

为什么和普通期货不同，房地产预售制度会让购房者成为弱势群体，是因为制度设计不合理。 购买者购买长期住宅，主动权在开发商手里，什么时候交房，住宅质量如何，基本上由开发商计算。 在普通期货市场，专业机构检查期货质量，按时保证质量，充分交货。 另外，期货可以随时交易，投资者评估市场下跌时空。

中国的房地产预售制度，没有日常交易，没有空的手段，检验常常形骸化，政府往往与开发商表里如一，造成了目前的困境。 不是预售制度，而是要探讨为什么没有真正的监管机构，站在期待家的立场上保护交易者的利益。

来源：澎湃商业网