“叶檀：三线城市空巢现象给城镇化敲响警钟”

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中国出现空巢穴城市。 营口、常州等新现房地产风险三线城市证明，复制房地产拉动的旧城市化、工业化模式在中小城市风险极大。 营口需要超过当地人口建房，房价收入比过高，无法处理房地产困境。 营口被沈阳和大连两大城市夹在中间，难以吸引越来越多的人口和资金进入该城市。 这是所有中小城市面临的同样困境，无法分享城市化进程中的人口和资金红利，房地产成为被动水，政府收入减少。

资金去了两个地方。 一个是国内一线城市，另一个多亏了中国的资金，才是遥远的城市。 温哥华，多伦多之后，洛杉矶是后起之秀。

15日公布的南加州住房市场报告显示，投资型购房者用现金抢购市场上为数不多的住房，导致南加州房价暴涨，沿海高价住房销售强劲。

根据位于圣地亚哥的房地产统计企业dataquick的报告，南加州的独栋房屋和集体住宅去年12月的中间价为32.3万美元，比去年12月的27万美元上涨了19.6%。 去年12月的中间房价比11月上涨了2000美元，是2008年8月以来的最高价格。 据dataquick称，12月成交房屋现金买主为33.8%，高于1年前的29.8%，远高于2000年以来每月平均17.3%，表明贷款困难，投资者对房地产感兴趣。

美国房地产经纪人协会( nationalassociationofrealtors )的最新调查显示，截至去年3月的过去12个月，海外投资者在美国购买房地产的金额达到820.4亿美元，比去年660.4亿美元的投资额上升了24%， 南加州的房地产市场是来自海外的投资，主要是中国大陆、香港和台湾地区的中国人。

国内一线城市房地产价格上涨，移居海外居住地房地产价格上涨，证明了第一，中国城市化以一线城市为中心布局，一线城市有形无形资产的价值不可替代。 无论小城镇有多少房产，除了极少数适合观光、适合创新的土地外，实业基础不好、环境不理想、服务不充分的城市，很难吸引外国买家。 二是推动房价上涨的首要因素是高收入群体，目前高收入者购房集中地为国内大城市和养老、致富的海外移民地。

逐渐出现的三线城市“鬼城”，将为有关方面敲响警钟。 这些城市依赖基础设施和房地产拉动的城市化不会持久。 这些城市有足够的基础设施和商业不动产，但没有人在这些不动产上定居创造财富。 相反，大量债务导致这些城市未来的纳税环境不安全，当地费用过高，阻碍了当地人口从农村进入城市。 中国的资金只能带动高铁经过的重要城市，决不能让所有的小城镇一步登天。 南加州华人住房热潮表明，中国资金外流盛行，这对中国投资市场来说绝非好消息。

拔苗助长的城市化已经发出了确定的风险信号，但土地城市化并未就此停止，地方债务规模也将扩大。 1月23日，《经济参考报》提出多种“增长”地方投融资平台，南昌、兰州、北京等地提出确定要求。 从目前情况看，固定资产投资中，交通运输仓储、水利、教育、卫生以国有公司投资为主。 据东方证券预计，全年上述城市固定资产4项投资完成额为6.67万亿元，地方融资平台债务总规模将增至11.4万亿元，增速为11%。

空 )随着窝城市的增加，风险首先表现在房地产市场资产价格的下跌，地方政府依赖担保的物品价格大幅下降，最终在依赖债务建设的城市发生债务危机。 尽管投资环境不理想的三线城市，但一些大城市仍有债务动荡的风险。

唯一的方法是放弃拔苗助长的方法，回到正常的城市化轨道。 城市化需要建设基础设施和不动产，但并不意味着拥有基础设施和不动产进行城市化就能成功。 本来，设施是为了人，没有人拥有创造财富的能力和花费的能力。 城市化是纸上谈兵。

地方政府从建设的高热状态中降温，鄂尔多斯、营口等城市自己觉醒，用大胆无畏的精神举债，让所有的烂账都觉醒，而不是留给后世。

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来源：澎湃商业网