“房地产重大结构调整期来临”

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经过评论家叶檀

随着房地产重大结构调整窗口期的到来，决定性的房地产新闻网络、房地产税等政策出台的前景已经确定，大规模的结构调整应运而生。

一些最直接的变化是敏感的资金需要离开房地产市场，连接房地产市场。 投资性诉求的退潮，必然会促使房地产价格的定价机制从投资品转化为费用品。

第一季度的房地产数据有可能造成虚假印象，被认为爆炸性的增长可以持续。 全国商品房销售额13992亿元，增长61.3%。 中指院数据显示，百城均价连续10个月上涨近1万元，环比涨幅突破1%，比去年同期连续4个月上涨，涨幅持续扩大。 央行数据显示，住房贷款爆炸性增长达到7103亿元，占同期各项新增贷款的27%，比去年的2436亿元有所增加，是去年同期的3倍。

销售结构已经发生了巨大变化，据克里克统计数据显示，中档和中档产品已成为市场的一大亮点。 与去年一季度相比，成交额的市场占有率分别从29%、21%上升到36%、25%，成交面积的市场占有率从去年同期的35%、28%上升到43%、34%。 投资诉求受到限制，房企自主调整，城市化进程中新进入城市生活的人口诉求成为市场上最吸引眼球的因素。 只有北京等极少数城市仍然支持高端住宅，富人一次到位的购买力集中在这些核心城市。

只要刚性诉求夯实房地产基础，中国房地产就可以实现软着陆，中低收入群体可用的购房资金将成为衡量未来房价的基础，购房意愿和能力有可能超出我们的想象。 需要强调的是，今年一季度，特别是三月份的数据，受到国家五大税收政策的扭曲，反映了市场的胁迫性情绪，无法作为正常数据衡量，今年二季度以后的数据能够反映正常的市场走势。

房地产市场，特别是持续大规模进军住宅房地产的投资者，将成为最后所有打压政策的承受者。

一、二、三线城市出现明显分化。

虽然房地产市场库存量下降，但城市分化明显，资源集聚城市的房地产由刚性支撑，在人口和资金外逃的城市，如果房地产激进、民间金融杠杆过长，就会有房地产市场崩溃、巨大的崩盘风险。

库存量看房地产市场就好。 根据上海易居房地产研究院4月7日发布的《3月新建商品住宅库存报告》，截至3月底，20个城市新建商品住宅库存总量为7224万平方米，比去年同期减少6.4%，比上个月减少1.5%。 现在，库存量创下17个月来的最低记录。

值得注意的是，各城市房地产市场已经分化，截至3月底，1、2、3线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2640万、2576万、2008万平方米，比去年同期分别为-12.2%、-9.0%、6.9% 20个城市中，下跌最多的4个都是一线城市。 三线城市的库存上升力度比2月略有增加。 年12月以来，三线城市的库存有缓慢上升的趋势。

房地产市场热点城市曾经集聚在北上广深等一线城市、杭州温州等市场经济、财富集聚的热点城市，现在被列入武汉、成都等各城市群的中心城市。 认为中国城市化会给地级、县级市带来上升周期的开发商，会为中国的小城镇支付开发价格，利润状况不好。

从英国工业化进程来看，除伦敦外，以贸易带动的沿海城市和重要工业城市，是快速发展的核心城市，巴黎和东京是法国、日本高铁领域的受益城市。 中国也一样，没有在全国有很大影响力的支柱产业，没有便利的轨道交通的小城市，也不可能成为城市化进程中受益的城市。

房地产公司正在合并，有项目的8万家左右的项目企业无法证明问题，背后的实体大企业是重点。

越大的人越坚强的过程在持续。 年一季度全国top10公司市场份额达到14.88%，比去年同期上升0.6个百分点，而top20公司比去年同期上升1.03个百分点，龙头房企受益于市场回暖。

房地产市场的结构变化就像温水煮青蛙，锅里的青蛙不会匆匆往外跳。 锅外的青蛙很羡慕锅里的温度。 只有掌握火候的人知道，一定会有青蛙成为美食吧。

来源：澎湃商业网