“谁与贵阳房地产市场共舞”

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经过评论家叶檀

贵阳的房地产开发商不是在造大楼，而是在造城市。 他们才是城市化的急先锋，在舞台背后，地方政府才是贵阳楼市真正的推动者，贵阳是政府主导土地财政的终极样本。

贵阳在房地产市场很有名，不是房价贵，而是楼盘跟胆子一样大。 因为这个贵阳成为了注意三四线城市房地产市场风险的“样板房”。

贵阳大盘曾经的代表是被称为中国第一大盘的果园，体量1830万平方米，预计将进入35万人。 目前，中铁国际生态城市2038.02万平方米的体积预计将超过果园，总投资400亿元。 贵阳国际商贸城规划占地10平方公里，总建筑面积约1420万平方米，预计总投资额将达到600亿元。 贵阳目前销售的100万平方米以上的超级大盘有13个，建筑规模超过1000万平方米的大厦有4座。

贵阳大型盘子很多，型号不同。 国际生态城市是旅游、养老、生态房地产的概念，西南国际商贸城是商业旺角的概念。 另一方面，未来方舟兼具博物馆、歌剧院、室内娱乐中心等文化设施，一些大盘牢牢占据着贵阳各方向的房地产概念。

贵阳市政府采取了下一步危险措施，以每年相当于东部地区10年的建设速度“赶上英超美”。

贵阳具有省内无法比拟的特点，但对外吸引力较弱，目前的常住人口不足以覆盖扩张的楼盘。 截至年底，贵阳市常住人口445.17万人，比上年增长1.33%，接近6万人，10年只增加60万人，无法消化能容纳百万人的大楼盘。

贵阳购房政策的激励措施不足以产生类似于2003年上海青印户口的威力。 当时，上海吸引了全国特别是华东地区的购房群体。 由于效果太好，不得不抓紧取消购房政策，但贵阳购房吸引了省内人口，对外还不够吸引人。

贵阳要么增加本地吸引力，要么像海南一样全国投资者把贵阳变成休闲投资房地产圣地，要么动用行政力量让更多贵州人进入贵阳，但是这些人如果没有足够的资金，就会成为城市没有投资能力的无效购买集团。

贵阳可以大量反映当地财政压力的大小。 数据显示，贵阳土地转让收入高低，对土地收入、租金依赖度较高，与其他地方相同。

根据贵阳市财政局的数据，全年贵阳市本级税收收入52.24亿元，为预算的100.27%，比上年增长23.15%，大头增值税为4.41亿元，比上年增长11.62%。 销售税比去年同期增长21.29%，达到13亿8500万元； 公司所得税完成9亿8500万元，比去年同期增长17.65%。 非税收收入14.96亿元，比去年同期增长101%，以土地出让金为主的基金预算收入69.44亿元，基金预算11.71亿元。 政府基金收入既超过税收收入，也超过正常预算收入，成为地方财政的支柱。

和其他城市相比，这样的土地收入不太高。 考虑到土地出让量，贵阳的土地溢价不高。 去年挂牌出让的熟地与2005年相比维持在每平方米1750元左右，没有大幅上升。 贵阳之所以还能建设很多基础设施、楼堂馆所，是因为与地方政府的外包有关。

以中天城投未来的方舟项目为例，获得的5000多亩土地，土地价格100万元/亩，比普通开发商在当地拿地略低，但中天城投建设的主题公园、海洋馆、博物馆等，都是城市的中心轴线和地标建筑。 地方政府的回报已经确定，低价政策正在绿色变化。

看到了吗？ 金融、地方财政不仅与房地产业联系在一起，文化旅游、产业创新、商业运输还与房地产密切相关，房地产已经各方面渗透到中国经济，渗透到城市化进程中。

其他地方大同小异，不能吸收资金和人口的为鄂尔多斯第二，幸运的为上海第二。

来源：澎湃商业网