“叶檀：小产权房合法化 房价会不会崩溃”

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经过评论家叶檀

最近，国务院快速发展研究中心项目小组提出的改革方案报告，引起了对市场新改革方向的热议。 这个热门的报告书对小产权房的态度，为小产权房合法化打开了大门。

报告指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地和国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一的土地市场地价体系。 在集体建设用地入市的交易框架下，对已经形成的“小产权房”，根据实际情况补充一定数量的土地出让收入，妥善处理这个历史遗留问题。

重要的是，土地转让制度变更，土地溢价得到抑制，农村集体土地和国有土地平等入市，土地供应量大幅增加。 18亿亩红线以外的土地可能会进入市场。 地方政府用土地储备经营城市的道路结束了，卖土地的农民要涉足城市了，人口城市化开始了。 对此，我们必须在资金、就业、保障等方面做好充分的准备。

小产权房更是雷区。

北京曾数次对小产权住宅进行清理，表面原因是小产权住宅与现行法律规则不一致，根本原因是小产权住宅彻底打乱了现行的房地产价格体系。 目前的房价中，很大一部分是土地溢价。 小产权房之所以比周边房价便宜三分之一到一半，是因为消除了土地交易过程中的大幅溢价。

根据小产权房数量的保守估计、全国工商联调查数据，1995年至2007年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城市住宅竣工面积的8%。 另外，根据高国梁的统计，1998年以来，中国已经出售了近100亿平方米的新建商品房。 (该数据基于每年国家统计局公布的数据累计。 也就是1亿套左右，还有在60亿平方米以上的城市周边农村土地和工业用地上建设的小产权住宅)这个数据是基于建设部的统计。 也就是说，6000万套小产权住宅，以100平方米3人计算，这些可以增加近5亿城市人口

任志强表示，北京市小产权房集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域，约占北京市场楼盘总量的20%。 “十一五”时期北京市小产权住宅竣工面积近400万平方米，相当于同期城市住宅竣工面积的4.3%，价格仅为北京邻近地区商品房价格的25%~30%左右。

即使只是商品房总量的8%，如果以目前商品房30%的价格进入市场，也会对现有商品房的定价造成巨大冲击，房地产、金融、地方财政瞬间崩溃。 正因为认识到风险，国土部于年4月规定，对已经建成或出售的小产权房间，不得进行土地登记。

明智的人会认识到，如果想要维持房地产市场的正常运行，小产权住房进入市场，绝对不是以现行价格进入市场，而是进行土地价格补偿，补偿金额是关键。 如果补偿额和现在商品房的市场价一样高，小产权房就会失去价格特征。

今年10月，南京小产权房七彩星城区业主更换正式商品房购房合同，开始办理银行贷款，为获得正式产权证做准备。 该项目经南京市政府批准，按规定补交了7000多万元土地出让金，并取得了国有土地录取证。 南京市政府强调，这不是小产权房的开禁，从本质上说，这是小产权房补足土地价款后的转制行为，仍然是多次将土地性质国有化的补票行为。 在南京小产权房的转移性问题上，开发商拿出7000多万元来弥补“缺口”，但其他小产权房、建设的村庄集体、购房的各色人等，并不一定愿意拿出几百万元用于土地的转移性。

现有小产权房的转换性，似乎对政府有益。 以每平方米千元的土地出让金计算，政府也可以增加万亿元的土地出让金收入，同时短期内不会影响房价。 因为小产权房已经有买主，不会导致新的低价供应。 今后，如果小产权住宅常态化，将会推翻现有市场。

在做出重大决定之前，我们必须明白自己是否能承担市场变革的后果。 由于补偿会引起无数的纠纷，现有的土地财政需要通过可靠的不动产税、费用税来弥补。

来源：澎湃商业网