“地方楼市微刺激无效”

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经过评论家叶檀

5月5日，铜陵市政府媒体日前发表《铜陵市人民政府关于促进房地产市场持续健康快速发展的意见》，表示将最大限度地惠及市民。 这意味着前几天加上南宁、滨海新区、杭州萧山、无锡，救市城市增加到五城。

这些刺激政策没有货币援助，在地方财税小盘中让利，只能说是微刺激，没有全国性的提振效果。

这次微刺激之所以没能停止，证明了在各地房地产市场和地方财政紧张，以及货币稳定、保障房稳步开工的大背景下，各地限购等行政措施将陆续取消。 保障的归属保障，市场的归属市场，必须各得其所。

货币政策是房地产市场的严厉诅咒，此前房贷政策一点也没有放松，大城市反而趋于紧缩。 据媒体报道，北京银监局发布《关于个人综合费用贷款行业风险提示的通知》，北京地区客户最高可享受100万元，最长可享受10年的费用贷款。 此外，个人综合费用贷款不得用于购房、投资等非费用行业。 银行不得利用个人住房贷款和个人综合费用贷款相结合的个人工会贷款品种，向住房贷款提供支付资金诉求。 监管部门看到了各品种贷款之间的套期保值行为，进行了比较控制。

货币没有放松，住房贷款继续收紧，保障房大幅增加，汇率上升，公司资金流向海外收购资本产品，对房地产的打击长期影响很大。 其影响不是短期海啸，而是将青蛙用温水煮，在青蛙意识到风险之前，再也跳不出热锅。

住房贷款紧缩对开发商、购房者影响较大，开发商必须通过上市、增发股票、股权信托、海外贷款、发行海外债务等方式进行融资。 简单来说，就是用直接融资代替间接融资，使银行逐渐与房地产贷款分离，与世界投资者共享中国房地产业风险，共享收益。 《中国房地产金融年报》显示，全年在海外融资方面，中国房企跃居世界第一，达到4566.25亿元。

根据易居房地产研究院发布的《年一季度全国房企资金专题报告》，房地产开发公司资金来源实现28731亿元，比去年同期增长26.5%，降至6.6%，增速全年回落19.9个百分点。 与年相比，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金同比增速分别下降12.7个百分点、66.7个百分点、11.7个百分点和30.8个百分点。 公司筹资占公司筹资的比例为38.6%，高于去年同期的1.1个百分点。

3月19日晚，中菌株式、天保基础设施发布公告，其非公开发行a股股份申请在证券监督管理委员会通过。 在新出台的《a股房地产上市企业再融资方案》中，33家上市房企拟以增发股票的形式进行新一轮融资，不到半个月就有7家房企获批，金额超过150亿元。 今年一季度，房地产市场并购重组的实例和金额均居各行业首位，今后各种直接融资、企业合作、并购重组将层出不穷。

收紧住房贷款也是一样，为了防止投资者利用银行的杠杆作用获得房地产红利，从而使银行成为风险浪潮的冤大头，希望将民间的真金白银推向房地产市场。

根据融360公布的最新住房贷款数据，3月以来，8.5折利率优惠在全国绝迹的8.8折利率优惠只能在北京一城找到； 其他城市基本上都提到基准利率或更高。

决策层思路清晰，买家、开发商、全球投资者也不混乱，不会像被蒙住眼睛的马一样跳舞。 4月份房企海外融资额急剧下降，土地和商品房成交量大幅下跌，人民币汇率下跌，退出美国和qe，因此资金流向欧美已经非常确定，更不用说房地产信托了吧。 买了不动产信托的人很吃惊，担心无法恢复原状。 可以看出，推出直接融资模式，放贷购房者的真金白银，需要市场信心的提振和制度的完整性，不能助一臂之力，在房地产市场，相关方面实在是太急了。

房地产下行，银行仍然是最大的地主和房东。 根据美国智库彼得森国际经济研究，住房贷款占银行总贷款的40%，这意味着住房贷款价格将因房地产价格下跌而迅速下跌。 融资品价格的下跌使金融系统的运营变得困难。 除非中国马上建立征信融资体系，否则这是不现实的好高骛远。

中国房地产的重要性，说是千道一万，第一是地方财政的支柱功能，金融运营最重要的抵押品功能，只有让地方找到合法合理的税收途径，让中国金融建立比较有效的信用价格体系，房地产市场才能恢复房地产而不是融资品的本来面目

来源：澎湃商业网