“利率上升是房地产市场最严峻挑战”

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经过评论家叶檀

真正打击房地产市场的重武器是利率上升、税收上升。

目前住房贷款市场收紧，是贷款利率上升的表现。 在线金融搜索平台“融360”发布了4月房贷拆解报告，自去年以来至今年4月，银行放贷紧张，退出房贷市场战术。

在“融360”调查的23个城市中，只有9个城市享受利率优惠，其中7个城市享受9折、2个城市享受9.5折的利率优惠，其余城市的住房贷款利率以最低为基准。 16个城市发生了停止信贷。 据统计，停止放贷的银行多为股份制商业银行。 在城市停贷份额排行榜中，深圳、重庆、北京3个城市位居前列。

各大银行不仅提高利率，而且对房贷表现出“战术放弃”的态度。 除国有银行由于社会责任没有减少住房贷款业务外，其他银行逐渐减少个人住房贷款业务，越来越多的银行开始退出卖场。

房贷从热门变成臭豆腐，不是央行政策指导的产物，而是在实际利率上升的背景下，银行作为理性人积极选择的结果。 我问了一位银行分行经理，他确实说，没有指导电话，也没有信贷禁令，银行暂停房贷是为了降低风险，提高房贷利率。

资金价格水位上涨，银行理财商品收益率5.5%左右，上海银行间借贷市场1年同业拆借利率5月13日为5%。 央行5年以上的贷款基准利率为6.55%，如果第一笔房贷打9折，房贷将为5.895%。 这样的利率既不能满足基本的收益需求，也不能涵盖长期贷款导致的期限不匹配等不可预测的风险。

银行提高利率自我担保，告知融资者困难后退出，或要求购买服务，从而导致房贷价格上涨。 据《融360》称，去年年底，某商业银行套房最高上涨40%，利率达到9.17%，创全年最高纪录。 以贷款100万元为例，按6.55%的基准利率使用等额本息还款方法贷款20年，每月月供7485元，总支付利息79.6万； 上浮40%的情况下，利率将达到9.17%，每月月供额将多1621元，总付利息多38.4万元。 也有银行选择能购买豪宅的高质量顾客。

如果水位持续上升，各银行的住房贷款全面缓和的可能性很低，没有无视资金价格和风险、与市作对的金融机构。 此时，考验的是中国房地产市场的刚性诉求，是民间资金进入房地产市场的意愿。

进入大城市的年轻人有刚性诉求，在北京有降价大厦的日子里被扫地出门空证明，在大中城市的刚性诉求依然存在，但有诉求不等于能实现诉求。 有诉求的人往往不能实现诉求。

年轻人购买住房通常由家庭力量在背后支撑，贫困家庭可以为孩子支付首付，但不能支付大城市的全部购房款。 房地产市场最敏感的群体是不差钱的投资群体，1998年以来通过购房享受资产溢价的人不计其数，某地的房地产价格能上涨多少，与当地能吸引多少投资者密切相关。 北京、三亚等城市的房地产已经与户籍人口、常住人口的多寡联系不大，与当地吸引力指数密切相关。 当投资者大量进入房地产市场，门板也停不下来的时候，房地产市场在黄金时代的投资者观望，刚性诉求还在，房地产市场进入白银时代，各城市明显分化的投资者和刚性诉求者共同背靠房地产市场的时候，市场进入黑铁时代。

减少房贷可以降低银行和房地产市场的风险传导，将民间真金白银的存量资金推向市场。 但是市场投资者精明能干，如果银行贷款资金不进入房地产市场，贷款价格会上涨，民间真金白银也会延缓进入市场。 幸运的是，中国房地产市场的杠杆率并不高，不会发生美国式房地产次级抵押贷款的危机崩溃。

考虑到房地产市场失速而下行的风险，央行有动静。 央行希望灵活调控，房地产市场刚性诉求令人满意，市场不会像过山车一样忽高忽低。 愿望很棒，但市场规则不会随愿望而改变。 在住房贷款紧缩、利率上升的情况下，受市场和业绩束缚的商业银行没有理由和意愿放松住房贷款，除非第一套房的专业银行得以执行。

不管房贷多么辛苦，进入人口城市化阶段的房地产，白银时代还在持续。

来源：澎湃商业网