“叶檀：土地审计 比反腐更重要的是摸底”

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经过评论家叶檀

从8月中旬开始，国家审计署将发起全国首次土地清查，抽查范围降至县级，对2008年起5年内土地出让金收支、土地征收、储备、供应、整治、耕地保护以及土地执法情况进行了第一次比对，进行了财政、国土资源、居住建设。

许多人预计许多官员的“放贷”将浮出水面，这一预期有现实依据。 据了解，在中央巡视组巡视的21个省份中，有20个存在房地产腐败现象，占95%。 省部级官员19名在中央巡视班进驻后落马，其中许多高官落马，与房地产业密不可分，土地行业是腐败的重灾区。 这并不奇怪。 土地是地方政府手中最大的资产。

反腐败不是唯一的指向，甚至不是第一个指向，它只是拔萝卜带泥的次要收获。 从推测来看，掌握地方公共财政，改革地方财政和公务运行体系是首要目标。

建立地方公共财政，摆脱土地依赖症，必须明确扣除腐败因素后，精简机构减少冗员后，地方需要多少财政收入才能维持正常运行。 将来，能否出台弥补地方财政收入不足的房产税和费用税，以维持地方公共设施和公共服务所需的物品？ 地方债的评选也好，土地的评选也好，都是地方建立公共财政的基础数据库，这些数据库基本建成后，以财政为食的机构和人员等的组织结构的完善，就会迅速被提上议事日程。

如果不建立严格的公共财政体制，地方财政寅就会吃卯粮。 现在，地方主政官为了业绩出售土地，大举借债，让子孙后代还债。 一方面地方政府负债率高，另一方面土地招聘效率极低，恶性循环不断被禁止。 有些地方有大量土地，但没有实体。 美丽的广场和剧场令人瞠目结舌，但单位面积的gdp却很悲惨。 最好的深圳和上海也只有香港的四五倍，甚至比不上印度等国家的经济中心。 更不用说其他鬼城和空城堡了。

土地出让面积多、价格高，迫使私募基金购买高价房的方法进入政府投资行业——2000年我国城市建设面积2.2万平方公里，年达4万平方公里。 从2000年到2000年，综合地价水平上升了差不多297%，商业地价水平上升了309%，居住用地价格上升了528%，在此期间工业地价水平上升了71%。 年全国土地担保面积420万亩，担保额达到4.8万亿元——全部依靠土地，招商引资依靠土地，变相依靠土地，金融抵押还是依靠土地，但征用土地没有形成和谐的实体经济，人口同步城市化完成，

由于土地的收入无法掩盖价格，低价出让的工业地变为商业地，溢价裂开，土地成为亏本的生意，所以地方财政必须另找出路。 地方债鉴定、土地转让金鉴定，一端是负债，一端是资产。 也就是说，是为了验证未来有多少高质量的资产、资产的收益率有多少、经营费用有多高、放在财政口袋里、放在部门的金库和个人口袋里。 这是一个整体的结算过程。 只有清算，才能为二次税制改革定下基调。

虽然在此次调查中预计土地相关行业的贪官会浮出水面，但对杂耍感到满意的是短路，建立逐渐消除贪污滋生的土壤的机制是很重要的。

同样，围绕土地财政的收益分配进行了调整，土地出让金有可能参考土地基金的方法进入公众视野，接受审计以外的公众监督。 但是，在现阶段完全根除土地财政是不现实的。 最现实的方法是从发达地区逐渐引入房地产税，加税，用温水煮青蛙的方法改变土地财政和税收的权重。

纵观香港，其面积远远小于上海、北京，总面积仅1100平方公里，人口达700万。 香港75%的土地仍然属于放牧地，全港开发的土地面积为10%左右。 新界等地还有很多未开发的土地，为了将来留下了大量空的空间。 最重要的原因是财政收支平衡。 房价越高，差饷税越高，政府无须追求短期业绩。 这是因为一次也不会重复出售完整土地的疯狂。

如果改革不落实为制度变革，一切改革努力都将不堪入目，而土地只是新产品建设的开始，合理人性化的体制才能改变狂热的市场。

来源：澎湃商业网