“房地产调控需厘清政策边界”

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韩树杰

本轮房地产调控自年4月17日“新国十条”以来，至今已有两年半。 虽然调控措施没有放松，但调控目标从最初的“抑制房价暴涨”转向了“房价合理回归”的实现，体现了调控思路从应急到合理的转变。 本轮调控已经对投资和投机性的诉求产生了明显的抑制效果，刚性和改善性住房的诉求也有一定保障。 但是，在经济下滑和货币宽松趋势明显的背景下，房价有上升的趋势也引起了担忧。

限购贷不能成为房地产调控的长时间措施。 在当前房地产市场供需矛盾的背景下，如果政策退出，市场有可能强力反弹。 限购为主、限贷为辅的调控措施作为过渡期的临时措施，最大的意义在于为建立规范、合理、比较有效的房地产快速发展长效机制争取了宝贵的时间。 长效机制的关注是调整房地产市场中各参与主体的利益关系，其中最核心的是协调政府与市场的关系，实现政府与市场的良性互动。

如何合理界定政府和市场在房地产行业的角色定位和角色边界？ 在当今世界市场经济国家，为了应对政府失灵和市场失灵的问题，政府与市场相结合配置资源已成为通行方法，不同行业存在着政府多还是市场多的差异。 通常公共产品由政府提供，私人产品由市场提供，准公共产品必须由政府和市场共同提供。 “提供”并不一定意味着直接生产承担，也可以付费购买。 从整体上看，随着经济社会的快速发展，政府提供的公共服务有扩大的趋势。 事实上，政府和市场很难完全分离，政府也是市场参与主体之一，政府的一切行为也必须根据市场规律发挥作用。

要在房地产行业比较有效地规范政府职能，充分发挥市场作用，必须着力建立规范化、合理化、比较有效的房地产市场运行机制，保障市场规律在合理范围内比较有效地运行，不产生负面效应。

具体来说，一是确定房地产行业不同“产品”的属性水平。 关于房地产公共服务体系制度和满足居民基本住房诉求的保障住房体系等公共和准公共产品，可以由公立部门直接提供。 更好的办法是政府从私营部门购买同样的产品和服务，对于满足基本诉求以外的多样性的高端住宅诉求完全按照市场规则发挥作用，政府只发挥规范的引诱功能，不直接介入。 二是加强房地产市场相关基础制度的完善这是房地产市场健康有序健康快速发展的重要前提 基础制度的完善主要包括土地制度、财税制度、新闻平台、收入分配制度以及财产申报制度等。 土地制度必须合理有序地保证房地产快速发展的土地供给，房地产税等相关财税制度可以调节市场诉求，带来稳定的财政收入，通过这些制度设计，地方政府可以摆脱对土地财政的依赖。 新闻平台的建设可以大大推动房地产市场的透明度，对市场稳定和政策推进具有重要意义。 收入分配制度可以提高诉求方的支出水平，改善居民的资产结构，保持房地产市场的活力。 财产申报制度是保障房体系较为有效运行的重要依据，也是加强房地产监管的重要手段。 在合理有效的房地产市场运行机制框架下，政府将越来越发挥诱惑、规范化、监管功能，市场将更有效地实现其资源配置的天然使命。

来源：澎湃商业网