“张锐：房企跨界银行的近谋远略”

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文/张锐

马年春节刚过，广州最大的国有公司越秀集团成功收购香港创兴银行部分股权的消息就消失了。 据悉，这是国内首家地方国有企业进行的，是金融危机以来海外资本在香港地区最大的并购交易。 越秀集团花了116亿4000万港币的巨额，吃掉了创兴银行75%的已发行股东。 引人注目的是，1月底，恒大地产收购华夏银行4.522%的股份，跃居后者第五大股东。 不久前，万科投资30亿港币购买徽商银行的发行股份，成为后者的单一最大股东。

住宅企业跨境银行并不新鲜。 近5年来，中国泛海控股集团、绿地集团、华润地集团、侨鑫集团、星河集团、本联等相继进入银领域。 不过，万科、恒大、越秀等“千亿军团”和地方国有企业龙头纷纷进军银行领域时，意味着国内房地产公司进入银行金融的态势不断加大，房地产金融化进程不断加快。

全球知名房地产研究机构克比瑞(中国)在一份最新研究报告中表示，纯房企进入银行后，能在房地产业务之外带来另一轮高利润增长。 中房协《房地产开发公司经营管理状况蓝皮书()》报告显示，受价格上涨和诉求下降的制约，未来房地产领域将出现年均净利润率下一个百分点的趋势，房地产领域的平均净利润率将达到“10%警戒线”。 与此同时，银领域实现全年净利润1.38万亿元，比全年净利润水平有所增长。 截至年底，银行贷款不良率小幅上升至1.05%，但年、今后几年不良资产率突破1.2%的可能性很低，银行所持有的稳健收益性不容置疑。 重要的是，沪深16上市银行的股价估值处于历史最低位置。 这个时候，房地产公司就可以果断出手，用“抄底”来获取未来打动人心的溢价收益。

相对于财务投资，房企入股银行在融资方面可能有更强的需求。 央行《年度金融机构贷款投入统计报告》显示，年末，金融机构房地产贷款余额14.6万亿元，比去年同期增长19%。 增加值方面，房地产全年增长2.34万亿元，比去年同期增长9987亿元，增加值占同期各贷款增加值的28%。 但由于库存流动性过剩，未来m2增量将逐渐缩小，加上高企业基于房价的宏观调控，房企今后获取信贷资源的难度将更大。 不仅如此，根据国务院日前发布的《关于加强影子银行监管问题的通知》，信托企业不仅被禁止开展非标准化理财资金池业务，私募股权投资基金也被禁止开展债权类融资业务，这些被禁止的影子银行领域业务 “钱紧”的现实迫使房地产公司扩大新的融资平台。

与信托和基金相比，商业银行不仅有很大的储蓄来源，而且有稳定的现金管理功能。 如果房企能在股票层面与银行深入合作，在密切与信用供给者关系的基础上，确保现金流的安全和资金诉求的畅通。 特别是如果能够收购上市银行的股票成为核心股东，房地产公司将获得另一条直接融资通道。 从这个角度来说，房地产企业进入银行反映了房地产商对未来房地产市场的乐观预期。

但是，根据商业银行法的相关规定，商业银行对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过10%，并且商业银行对股东的贷款条件不得优于其他借款人。 另外，《商业银行集团客户授信业务风险管理指南》也规定，某商业银行对单一集团的授信余额不得超过该商业银行资本净值的15%。 在诸多隔离墙制度的约束下，房企入股银行能够获得的融资空之间的扩张半径非常有限。 因为，拓展融资平台不是房地产公司跨境银行的最终目标。 作为一种战术导向，住宅企业入股银行所追求的领域经营模式创新和同一产品的创新趋势尤其值得关注。

从大的方面来看，住宅产业化试点逐渐推进，进入银行后，未来房地产领域呈现“金融业+加工业”的快速发展趋势，领域升级特色十分突出。 多家房企通过入股银行寻求变化的原动力非常强。 万科目前掌握着50万套以上住宅的现有客户资源，近两三年来一直计划提供“社区金融服务”。 进入徽商银行后，万科具备向所管理的社区提供网上银行和零售银行等各种服务的功能。 此外，万科的合作对象为8000家建材供应商和承包商，这些公司在融资时需要万科的支持或向银行推荐。 涉足银行后，万科可以通过融资平台打通整个产业链的上下游。

确实，目前住宅企业跨境银行获得了最难得的“窗口期”。 受利率市场化趋势和网络金融兴起的政策和产业压力，商业银行越来越强烈地感受到未来生存的困难。 普华永道和中国银行领域协会发表的《中国银行家调查报告()》显示，7成以上的银行家预计未来3年银行的收入和利润增长。 这样，如果作为机构投资者的房地产公司介入商业银行，肯定会受到后者的欢迎。 至少市场必须支撑的房地产公司的利润前景还值得期待。 根据这一看法，未来房企跨境银行的风头将越来越大。

(作者是中国市场学会理事、经济学教授)

来源：澎湃商业网