“刘晓博：楼市变局将怎么演进”

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今后，中国楼市将如何发展？ 我认为政策会继续和市场博弈下去。 由于政府手中还有很多“王牌”，今后一两年维持楼市稳定的问题很少。

据媒体5月23日报道，住建部相关人士介绍，北、上、广、深四个“一线城市”以外的城市限购政策可以自行调节，但特别是库存过多的地方，国家不会正式出台相关文件。

这意味着，自去年4月以来，出台限购政策的数十个城市，将陆续为楼市捆绑。 同时也意味着为了稳定的增长，政府将不得不再次承认住房的投资属性。

今后，中国楼市将如何发展？ 我认为政策会继续和市场博弈下去。 由于政府手中还有很多“王牌”，今后一两年维持楼市稳定的问题很少。

过去十年，特别是2008年全球金融风暴后，随着中国“四万亿”刺激政策的出台，经济第一增长力从“出口加工”变为“房地产”，钢铁、水泥、玻璃、建材、家电、家具等领域都是房地产马的第一前景。 这十年是“政府之手”变得更强的十年，是“中国制造”竞争力被削弱的十年，是房地产大跃进的十年，是人民币“向内贬值，对外过度升值”的十年。 这种增长模式已经难以为继了。

但是，要转变快速发展方式，实现中国制造的转型升级尚需时日。 至少在未来三五年内，稳定增长需要房地产发挥作用，至少不能拖后腿。 所以，政府希望房地产稳定。 如果搁置目前的下跌，7%的增长底气很快就会消失，所以大多数城市都需要放松限购。

但是，4个“一线城市”的情况不同，由于这些城市每年都有大量外来人口流入(例如北京这几年每年至少增加50万以上的人口)，住房供应依然不过剩。 而且三四线城市楼市遭遇拐点后，全国的投资性诉求在过去一年进一步集中在“一线城市”。 一线城市放松限购后，楼市价格迅速暴涨，泡沫很快破裂，就像送礼一样。 而且，如果实际上“一线城市”的价格下降一步之后，天花板暴跌，全国的房地产市场将一发不可收拾，政府希望房地产为了经济增长“多拉几年车”的愿望也将难以实现。

除了稳定楼市，抵抗市场下行压力，放松限购外，政府手里还有三张王牌。

第一，控制大城市的土地供应量，向“空方”的釜底抽薪。 今年1月，国土资源部确定，中国东部三大城市群的快速发展以盘活土地库存为主，今后将逐渐减少东部地区新的建设用地供应。 除生活用地外，500万以上人口的特大城市基本不再新增建设用地。 为这些城市的郊区划定永久性基本农田红线，将来这些城市建设只能跳出去，进行串联式、分组式、卫星城市式的快速发展。 中国的房地产市场与欧美最不同的是土地的供应被政府垄断了。 如果政府一声令下减少土地供应量，土地价格必然回升，楼市价格将得到有力支持。

第二，政府手里还有信用政策这种“重型武器”。 当然，政府会小心使用这种武器。 因为后遗症很严重。 事实上，进入5月以来，市场真正的利率水平下降了。 5月12日公布的《中央5条》事实上将今年以来收紧的住房贷款政策调整为“中性”。 如果有必要的话，未来会适度宽松。

第三，放宽计划生育政策。 随着人口红利消失和老龄化的时代到来，中国已经逐步放松计划生育政策，从长远来看，开放目前单独的第二个人只是第一步。 请考虑一下。 如果将来家家都能生两个孩子，那会产生多少刚需！

总之，这两年是非常重要的时期。 从国内来看，是落实十八届三中全会“深化改革决策”的关键一年，反腐工作正在进行，政府改革、军队改革也已启动，需要稳定的经济环境作为支撑。 从国际环境来看，美国退出量化宽松，明年下半年美国将进入加息周期，将冲击所有新兴经济体。 在这样的大背景下，房地产市场不可失败。 否则，就会危害全球。

但另一方面，也要看到市场的巨大压力。 由于大部分城市的住宅供应量很大，国家统计局的数据似乎没有太明显的迹象。 但是，其统计中不包括集资室、军产室、小产权室的供给量。 在一点点上，只有小产权房的供应量超过了商品房。 所以，房地产泡沫在相当多的三四线城市破裂是不可避免的。

来源：澎湃商业网