“李宇嘉：定向降准倒逼楼市以价换量”

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当“结构调整”、“促进改革”的长期战术面临“稳定增长”、“风险防范”的短期压力时，平稳经济下滑、稳定就业、对冲改革价格(降低产能、举债、减少政府无效支出等) 为了支持实体经济增长，保持适度规模的货币供给和财政支出，有必要及时、适度纠正现有紧缩政策，甚至有结构松动的过去两个月的“微刺激”、近期政策“适时、适度的事前调整”的相关表现，以及5月30日国务院常务会议的“方向性下降”

货币上的松动是政策调整的重点。 “降低方向”与“全面降低”有所区别。 也就是说，在货币整体条件固定的情况下，为了防止“全面下调”向市场传达政府“放水”的错误信号，以及在金融机构缺乏财政规律、道德风险依然存在的情况下，融资平台和生产对利率和债务风险不敏感 也就是说，对于向政府支持和资金诉求较强的实体经济行业投入资金的金融机构，降低存款准备金缴纳的比例。

这几年，利率市场化快速发展的结果是，全社会的平均收益率和预期收益率上升到了几个阶段。 加之政府隐性担保的融资平台、产能过剩领域对表外融资的诉求大幅增加，房价也迅速上涨，全社会风险溢价的要求水平也上了几个阶段，直接导致银行领域金融机构资金来源价格迅速上涨。 但是，融资平台、国有制造公司、产能过剩领域的沉淀资金规模也在上升。 在这种情况下，银领域竞争加剧，利润刚性评估的结果是，所有银行通过表外(同业、信托、资金管理、委托贷款等)将增资资金最大限度地投向高收益领域，包括政府隐性担保在内的行业)融资平台、国有公司等)、资金链

事实上，今年以来，由于央行在公开操作上的提前应对，银行间利率、长时间债券利率近几个月一直处于低位，商业银行流动性其实并不紧张。 因此，根据过去的经验，无法掌握“定向降准”在商业银行系统内实施的结果，不容易估算实体经济能在多大程度上提供支持。 短期内，预计操作对象要点为政策性金融机构，近期央行向国开行再次贷款3000亿美元是一个征兆。 将来，随着铁路、水利、环保、保障性住房等财政投入的供给力度增大，政策性银行的配套贷款支持增大，“定向降准”操作空之间增大，也可以发挥正确的力量。

在房地产领域，由于“全面下跌”的下跌空，增加的资金暗中救助楼市的可能性下降，房企融资的大环境依然窘迫。 “5.12央行号召”属于“微刺激”或“适时适度微调”的政策范畴，也是国家对房地产市场“分类调控”构想的间接反应。 目的是为了满足合理的住房诉求而提供金融支持，可以归类为对实体经济的支持范畴，但对上层住房市场部分的政策性刺激也仅限于此。

这意味着，在保证房地产市场比较有效地呼吁正常释放的前提下，国家愿意对整个房地产企业启动“按价互换”。 这不仅是处理房地产市场供给过剩、无效供给的途径，也是逐渐暴露房地产市场风险，实现分领域有序调整，将经济冲击降到最低的必要选择。 因此，资金环境持续紧张，房企资金链也持续受到压力，已经开始的中小房企资金链断裂潮将越来越强烈。 这不仅要从领域下跌加剧的立场看，也要从腐败新事物、提高市场集中率、领域重新做好准备的立场看。

笔者调查后发现，大城市个人住房贷款优惠幅度尚属罕见，尽管首套房特别是新建公寓以基准利率发放为主流，但首期住房贷款发放周期在一个月内有所缩短，国有大型银行也增加了首期住房贷款发放额。 另外，这是购房人在心理上也享受住房贷款利率离别优惠的时代，由于理财时代的到来，个人金融收益也同时提高了。 因此，5月以来，“以价换量”的销售战略向大型开发商、主要城市蔓延，加之个人贷款紧缩见底，新房营销市场在未来几个月有望实现低位企业的稳定。 目前，受新建住宅市场“价格与量的交换”滞后的影响，分散价格与决策的二手房市场调整才刚刚开始。 受成交区位(主要是中心城区)、房地产统一登记和反腐措施加强、银行贷款紧缩的影响，二手房市场供应价格居高不下，但诉求以刚性诉求为主，结构失衡问题严重，除交通便利、有学位资源的二手房外，整体二手房市场调整萨 (作者)深圳市房地产研究中心) )。

来源：澎湃商业网