“易宪容：在周期性调整中形成楼市快速发展长效机制”

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我国楼市周期性调整的核心是房价逐渐回归合理，逐渐由客户决定未来楼市的供需关系。 中央政府应该做的是重新确立住房市场的快速发展模式，重新定位住房的性质，使住房市场成为成本市场而不是投资赚钱的工具。 如果未来中国住房市场是顾客导向的市场，广大农民有能力进入城市住房市场，在城市落户，我国楼市不仅将远远大于目前投资导向的市场空之间，还将全面消化目前的产能过剩，实现新型城市化的

近十几年来，以投机为中心的房地产市场，如果市场预期逆转，周期性的调整将不可或缺。 楼市的周期性调整不仅会影响地方政府的土地财政，影响银行的资产质量，还会影响中国“房地产化”的整体经济，从而改变目前楼市的整体利益格局。 基于这种全身无力的情况，有各种各样的声音期待政府救市，也有地方政府五花八门的楼市举措。 根据惯性思维，现在的许多新闻被解释为中央政府救市。

例如，建设部将全面调查房地产市场，准确研判当前房地产市场形势，并根据这些研判为当前楼市提供相应的政策。 有媒体将这些动向解释为全面放宽中央政府几年前发表的管制政策。 然后，一家媒体在中央银行总裁周小川的公开谈话中“抓住”了楼市调控政策和调整的含蓄。 关于各个地方政府渴望出台禁止房价下跌的限价令，中央政府似乎向市场发出了大规模放宽以往限价政策的强烈信号。 有不同的好处，市场各方对同一条新闻做出不同的解释很正常。 目前，大家特别关注的是中央政府如何评价当前的房地产形势。 市场期待着确保多年住宅市场稳健快速发展的长效机制在此次调整时机的推动下，是否有可能为房地产市场探索健康快速的发展道路。

现在楼市出现的周期性调整势头，不像几年前那样完全是政府宏观调控政策造成的，而是市场力量造成的。 也就是说，持续10多年的过度依赖房地产带动的城市经济快速发展方式已经不可持续，我国房地产市场已经到了不可调整的时候，否则将引发更大的问题。 只有通过楼市的周期性调整，才能理顺完全扭曲的价格关系，我国房地产市场才能重新定位，“房地产化”经济才有望全面转型。

随着利率市场化改革的深入，互联网金融的爆炸性增长，我国的金融市场环境正在发生根本性的变化，资金密集、体量如此巨大的楼市无法筹集到低价的资金，无法以更大的杠杆吸引大量的资金流入。 在这样的市场限制下，政府要救楼市，不仅救不了，救了也只能再次要求商业银行以行政方式为房地产业提供低价的资金。 这等于把楼市的风险转移到了银行，不仅没有解决房地产市场的风险，相反使金融体系陷入系统性风险。

由于房价持续上涨了十几年，许多城市的房价涨幅惊人，从而进一步拉大了许多城市的房地产泡沫。 这些都是当时的金融条件造成的。 同样，当金融市场条件发生巨大变化时，住房投资者肯定会看到隐藏的巨大风险的严重性。 因此，住房投资者肯定会逐渐退出市场。 在这种情况下，市场对房价上涨的预期有可能突然逆转。 在投资者主导的市场中，在预期房价上涨会突然逆转的情况下，不调整或下跌持续上涨的房价是不可能的。

最重要的十八届三中全会精神的本质是市场在资源配置过程中发挥决定性作用，全面减少政府对市场活动的参与。 这种精神转变为具体政策，是要退出以往政府主导的住房市场政策，使市场价格机制发挥决定性作用。 因此，在许多城市，面对过剩住房的建设，价格机制发挥作用或房价下跌也是趋势。 如果只有上涨没有下跌的价格，会有市场价格机制吗？ 所以，住房市场价格上涨或下跌本来就是正常的事件。 如果政府想要进一步左右楼市的价格，不仅会导致国内楼市的价格机制更加扭曲，就像空这句话说市场在资源配置中起决定性作用一样。 特别是房价上涨时，政府强调房价市场机制的作用，如果房价下跌时只强调政府干预的手段，不仅没有市场，反而会向楼市快速发展的长效机制发展的方向逆行，回到一切为gdp增长服务的老路上去。

既然国内楼市周期性调整是趋势，中央政府的态度其实也很简单，只要顺应市场的快速发展，市场就能在国内楼市资源配置过程中起到决定性的作用。 但是，面对国内房地产市场的周期性调整，中央政府不应通过政府的行政干预方法来终止这个房地产市场的周期性调整，而是要借助这个房地产市场的周期性调整来建立未来房地产市场快速发展的长效机制。

因为，中国房地产市场周期性调整的核心是房地产价格正在合理回升，以及客户正在决定未来房地产市场的供求关系。 在这种情况下，中央政府应该做的就是重新确立住宅市场的快速发展模式，重新定位住宅的性质，使住宅市场成为消费品市场而不是投资。 如果未来中国住房市场是顾客导向的市场，广大农民有能力进入城市住房市场，在城市落户，我国楼市不仅将远远大于目前投资导向的市场空之间，还将全面消化目前的产能过剩，实现新型城市化的

要将投机导向的住房市场转变为费用导向的住房市场，政府必须通过适当的经济杠杆(如信贷政策和税收政策)全面抑制住房投机炒作，消除住房市场赚钱的功能。 这是我国住宅市场持续健康快速发展的关键。 在目前的情况下，我国住房市场税制十分落后，住房市场成为少数人掠夺多数人财富的转移机制，成为财富分配不公的首要根源之一。 此外，住房税制的滞后，既在于鼓励地方政府过度依赖土地财政，也在于过度鼓励居民和公司放弃在实体经济中创造财富，将炒房投机作为其生财之道。 因此，中央政府必须利用目前房地产市场的周期性调整全面、完整的住房市场税收制度，理顺住房市场的利益关系，这样才能保证未来房地产市场的健康持续快速发展。

为了建立国内住房市场的长效机制，笔者想特别强调一下。 中央政府要利用这次楼市的周期性调整，建立有效鼓励居民住房费用的信用制度和税收减免制度，从而建立健康、持续、快速发展的住房保障制度。 这是建立我国未来住房市场长效机制的第一个方面。

(作者是中国社会科学院金融研究所研究员)

来源：澎湃商业网