“刘晓博：“有用”的住房仍有投资价值”

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房地产市场的差价比股市要难抓住得多。 因为交易期长，税费高。 对于无视承受能力，以高比例贷款买房的方法，我也不赞成。 因为房子今后是防御性投资“慢资产”，不适合投机。

最近接到了两位深圳朋友的电话，商量了房子的问题。 第一个朋友打算在深圳中心买第四套房子，问我是不是时间。 第二个朋友想卖掉唯一的住宅，改成出租的住宅。 因为他认为房价已经到了最高点。

这真的对应了老话。 有人连夜赶到科学现场，有人辞去职务回家乡。 其实不仅仅是普通人，就连房地产商也是这样吧？ 李泽楷以每平方米3.4万元卖掉了北京东三环旁边盈科中心的现楼，孙宏斌在附近以每平方米7.3万元买下了土地。

现在中国楼市已经出现了拐点，年是房价大分化的一年。 我的评价是，从长远来看，未来“有用”的房子会继续温和上涨，“没用”的房子会继续无底的下跌。

什么是“有用”的房子？ 当然是可以租，可以卖的房子。 这些房子只出现在受欢迎的地方。 哪里最受欢迎？ 当然是一线城市的中心。 因为这里有最好的公共资源，最好的就业机会，最好的创业环境。 当然，这里住着中国最有钱、最有权力的人。 他们会千方百计保护自己房子的价值。 而且，我相信他们有能力实现那个。

中国的房子和欧美相比至少有八大不同。 第一，土地制度不同，中国的土地由政府垄断，西方是私有产权、自由交易，这是中国房价高的一大诱因。 第二，城市模式不同，中国人有楼下有出租车，小区附近有地铁和公交，楼下有便利店的习性。 美国人买酱油开车也要十分钟。 除了纽约和大城市的中心，不预约的话想坐出租车很难。 中国人的天性，导致中国城市拥挤、密度高、中心房价高，与欧美正相反。 由于中国山少，人口多，中国的城市不可能迅速发展复制美国的模式。 第三，与税收制度不同，中国房地产相关的税费，大部分是在入住新建公寓之前缴纳的，而欧美是在保有阶段缴纳的，所以中国的税收体制会推高房价，西方会抑制房价。 第四，中国公共资源分布不均衡，希望大家去大城市，住在中心区。 欧美的公共服务比较均等，除了有学区概念外，其他都很薄。 第五，中国社会保障体系不健全，中国人买房养老意识非常强。 第六，在欧美这样成熟的市场经济国家，市场规范，投资渠道多，热钱有出路，中国过去十年只有房地产投资最可靠，所以普通市民的大部分资金涌入楼市，推高了房价。 第七，在中国几千年的农业社会中，搬迁安土、买土地买房子是民族本能，这几个和其他国家完全不同。 第八，中国的城市化率目前在54%左右，而发达国家已经达到70%以上，所以中国的大城市仍然可以吸引大量的外来人口，但西方大多数城市生活的人口增长缓慢，反而在减少。

正因为有这8个不同，中国的房子和欧美的房子才不完全一样。 特别是大城市中心的房子，承载了太多的意义，有很多附加值。 至少从2000多年前开始，由2000多个大小城市分担的全国投资性购房诉求，现已全面推向为数不多的几个“最好城市”。 因为大家都很清楚，所以去这些城市买房子是最安全的。 另外，国土部划定了人口500万以上的特大城市边界，要求限制城市无限制地占领耕地，减少建设用地规模，提高开发强度。 因为没有土地，所以为了迅速发展卫星城市而跳了出来。 这些措施将为一线城市中心区的房价提供坚实的价格支持。

但也应该看到，一线城市中心区的房价确实过高，短期内面临调整压力，未来一两年仍不确定方向。 但是，如果房子被认为是“缓慢的资产”、家庭资产的锚定、长时间的通货膨胀对策工具、资金流动丰富，那么今年的某个时期可能是进入市场的机会。 而且，建议家人只有一间住宅的朋友，不要“赌博出售”，而是要赚差价。 房地产市场的差价比股市要难抓住得多。 因为交易期长，税费高。 对于无视承受能力，以高比例贷款买房的方法，我也不赞成。 因为房子今后是防御性投资“慢资产”，不适合投机。

来源：澎湃商业网