“黄人天：不使楼市崩盘的政策回旋空间”

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◎黄人天

最近，随着中国经济的下滑，许多城市出现了房价下跌现象，许多人预言楼市将于年崩溃，中国经济将陷入危机。 中国房地产市场目前的形势和快速发展趋势到底如何？ 其内在的作用机制到底是什么？

本质上，我认为房价高的问题是货币问题，房价与货币政策的宽松度呈正相关。 由于土地市场的稀缺性、房地产贷款透支市场诉求、投机资本对房地产金融性收益机会的渴求，以及一点点的资本无法投资实体经济，货币政策放宽后，大量的金融投机资本涌入房地产业及其支撑的金融业，获得短期贷款、房屋转卖等投机性收益， 房地产市场供需人为处于“不平衡”状态，进而扭曲价格机制，房价与实际供求关系相差甚远，经常成为货币问题

到目前为止，这个命题仍然有效，但是房价和货币政策宽松度的正相关效应减少了。 数据显示，同样实行宽松货币政策，全年房价上涨与2009年房价上涨不可同日而语。

年，一线城市和部分二线城市涨幅较大，但由于部分二线城市涨幅较小，多个三、四线城市持平，部分三、四线城市和大部分小城镇下跌，全国房价综合，仅略有上涨。 房价涨幅为什么比2009年低很多？ 其原因可能是货币政策对经济增长乃至房价的宽松决策作用逐渐减弱。

2009年的房价暴涨是由于大规模的刺激，去年开始了房地产调控。 但经济很快转为下跌，从2007年的14.6%大幅下跌至年第二季度的7.7%，表明内需扩大和转型升级政策未能带来新的经济增长引擎，取代劳动密集型出口和粗放化投资。 全年经济下滑都达到了第二季度无法忍受的水平，因此在全年经济实务会议前后出台了刺激政策。 今年一季度出台了微刺激政策，证明今年一季度经济下滑达到了无法忍受的水平。 可以看到中国潜在的经济增长率已经减弱，货币政策对中国经济的影响大幅下降。 中国政府现在之所以只进行微刺激，是因为强烈的刺激会让餐饮店止渴，降低潜在的经济增长率。

宽松的货币政策削减了居民部门的长期收入，住房购买力必然下降，因此宽松的货币政策对房价的影响也会大大降低。 这是因为重新执行宽松货币政策的年房价涨幅远远低于2009年。

中国经济泡沫真的会在年中崩溃吗？ 我认为那未必。

得益于独特的要素禀赋结构，人口多、地区差异大、产业体系全面，中国经济的抗冲击能力远远超过日本。 现在还不是山穷水尽的时候。 中国政府还有相当程度的政策回旋空之间，足以在短期内不崩溃。

第一，中国并不像2007年美国次级贷款危机之前那样，搁置没有足够偿还能力的次级贷款买房。 中国套房首付高达30%，而美国在首付清零多年后，借重金融衍生产品高倍放大风险引发了次贷危机。 中国政府至少可以逐步降低首付比例，支撑房价不要暴跌。

第二，即使是符合贷款条件的购房者，也受制于全国范围内实行的限购贷，想买也买不到，想贷也贷不到。 预计2010年中国政府将逐渐放宽限购，空商品房将部分消化，房地产经济将趋于稳定。

第三，中国政府不会容忍全国性的房价暴跌。 因为那意味着全面的社会经济危机。 “两害相权轻取”，一条路是让房价暴跌，结果经济崩溃，社会动荡。 另一条道路是，保持全国房价整体持平或小幅下跌，容忍个别地区房价崩溃，经济社会基本稳定，可以为转型升级争取时间。 很明显，再伟大的改革家也只会走第二条路。 因为，如果所谓的微小刺激不能稳定经济和房地产市场，肯定会有更强的经济刺激政策。

住建部表示，2009年全国“两会”中，中国房地产市场十年不崩溃，“双向调控”启动，明确了政府房地产政策的基调。

第四，目前很多房地产开发商资金雄厚，房地产价格维持能力强。 例如在重庆等地，据地方建设委员会官员介绍，开发商贷款40%左右，大部分开发商依赖几年前的利润积累可以暂时维持房价。

第五，中国政府还可以用产业救市。 笔者一贯反对照搬别国简单、阶段性的快速发展经验，反对机械地套用单向、线性的西方经济快速发展理论，强调中国是世界第一人口大国要素的固有结构异质性，仍然支持劳动密集型产业、抑制人民币升值、 提出技术创新转型升级与保持以前传承下来的劳动密集型出口特征必须并存，不可偏废。

高锐加金融业、服务业的产业结构还不能使3亿多美国持续快速发展，如何才能使14亿中国持续快速发展？

今年1月中旬，九部委联合发布《关于促进劳动密集型中小企业健康快速发展的指导意见》，标志着人民币自行启动贬值进程，中央出现政策转变。 如果贯彻实施，劳动密集型中小企业及其相关产业的工资、利润、税收等非金融收入将会增加，因此必然会提高真实比较有效的诉求，有利于国家实体经济的稳定，对泡沫经济有缓解作用。 1-4月外贸数据显示，同比有所减少，但排除去年对香港虚假贸易带来的高基数效应后，实际出口回暖，表明产业救市效果显著。

笔者预计，中国房价将像现在这样短暂下跌。 但是，随着下半年经济刺激政策的逐步加号化和出口形势的稳定，全年全国房价跌幅基本持平，可能略有回落。 其中，少数中心城市房价略有上涨，多数城市基本持平，少数城市下跌。

来源：澎湃商业网