“李宇嘉：央行降准有利于提振楼市疲弱诉求”

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◎李宇嘉

央行下调如期进行，根本原因是实体经济疲软、融资价格居高不下、资本外流扩大货币缺口，临近年末流动性紧张、股市热度消退创造的“窗口期”是促成因素。 由于银行资金价格急剧上涨，下跌可以释放锁定在央行的低息存款资金，增加银行可以放贷低价资金的规模，通过货币乘数扩大社会流动性供给。 通常，下跌可以显著增加银行贷款的利差收入，通过财富效应调动银行贷款的积极性，降低贷款的规模和价格。

此次央行降价，在一定程度上是为了降低个人住房贷款价格，刺激购房诉求活跃投放市场，消化待售库存，促使开发商增加新业务和土地获取，最终帮助基础设施投资稳定增长。 年，房地产开发投资比去年同期增长10.5%，低于固定资产投资增长率5.2个百分点，增长率创下本世纪以来新低。 开发商也不看好楼市前景，年新开工增速创下1997年以来的最低值，第四季度，诉求方较为活跃，但新开工、投资、土地市场仍“遇冷”，楼市疲软局面持续恶化，基础设施投资与经

年四季度，由于集中出台了“930”房贷新政、“1121”降息、国家及各地公积金新政等降低购房价格的利好金融政策，楼市“暖冬”行情明朗，各大城市楼市成交量均在15%~20%之间。 据世界联行全年楼宇市场成交数据监测，各大城市面积区间不足90平方米的刚需产品达46%，不足140平方米的产品达90%，意味着刚需仍是本轮市场主力。

楼市“暖冬”行情源于房价下跌，13季度积累的刚性住宅诉求飞跃。 但是到了去年1月，诉讼明显跟不上去年最后三个月的步伐，今年1月，主要城市的成交量与去年12月相比整体下跌了20%以上，主要城市下跌了30%以上。 虽然有房企降价促销动力减弱、年末银行流动性紧张、股市商品房投资诉求、甚至季节性等影响，但在短期内受诸多举重政策刺激，快速释放或放贷后产生的阶段性诉求“真空

关于滞销库存，据宜居房地产研究院监测，35个主要城市的库存消化周期仍在14个月以上，与去年第三季度末的16个月相差无几。 另一方面，全国商品房待售面积为6亿2008万平方米，比上年增长21%，为2.2倍，相当于2008年的销售面积。 库存消化不良，开发商无心开设新工厂和确保土地。 年的最后两个月，全国房地产新开工累计比去年同期扩大了3.5个百分点和1.7个百分点，但开发投资累计同比分别扩大了0.5个百分点和1.4个百分点，尤其是12月开发投资出现数据以来首次出现负增长。 在土地购买方面，年开发公司土地购买比去年同期下跌14.5%，300个主要城市下跌31%。 这样，预计今年一季度楼市形势不会好转，管理层期望的经济“良好开端”也不容乐观。

要搞活楼市，最重要的问题是活跃地推动购房诉求进入市场。 1月，房地产市场呼吁，明年的“暖冬”行情持续，不能无视货币政策的影响。 2008年和2008年，央行分别连续5次和2次下调，为这两个楼市“触底回升”发挥了重要作用。 年第四季度，房地产市场出现“暖冬”行情，与三季度末以后“定向宽松”范围扩大，进而出现全面宽松的征兆，从而导致流动性充裕、利率水平下降有密切关系。 年，银行贷款投放量达到9.78万亿元，创历史最高水平，比去年同期增长8900亿元，个人住房贷款在第四季度加速发放。 而且时隔两年半，央行于去年11月21日再次下调利率。 货币政策在第四季度发力是楼市复苏的动力之一。

年以来，为了实现财技商品对存款的全面替代，财技商品与资本市场的对接，无论是货币政策“定向宽松”的范围扩大，还是通过全面宽松降低实体经济融资价格，释放出的流动性都会越来越促使资本市场爆发，在实体经济融资价格下降的情况下， 因此，年1月，央行货币政策抛弃了年4季度以来激进的风格，选择了“沉默”。 这是1月以来资金价格再次上涨的首要原因，房贷最初利率几乎维持在3季度末的水平，是制约对贷款价格非常敏感的刚性诉求持续释放的重要原因之一。

由于“930”房贷新政、公积金政策调整、国务院常务会议提出住房促进等6个行业支出升级，国家希望通过改善型“接力棒”的刚性诉求，保持楼市稳定，通过消化库存，加快开发商获取新事业和土地 从国际经验来看，人均gdp超过5000美元后，处理基本住房诉求后的老百姓有改善居住诉求的愿望。 在我国，由于城市居民居住质量差，存量住房的30%建设于20世纪80年代、90年代甚至“短缺经济”时代，20%的房子缺乏基本的生活设施，城市居民住房改善的动力更足。

但是，改进型诉求有两个重要特征。 首先是对高收入水平的支持。 近年来，居民可支配收入增长率超过了gdp增长率，但收入缺乏支撑改善型住宅诉求的能力。 根据国家统计局公布的数据，全年我国居民收入基尼系数为0.469，收入差距国际大。 更重要的是，与居民能否改善住房有关的家庭净资产基尼系数全年达到0.73，这极大地制约了居民“卖旧买新”式的改善性诉求。

另外，对支持低价住房贷款的诉求是改善性住房诉求的另一个特点。 虽然“930”房贷新政提出，最低将房贷利率下调至基准利率的70%，但从目前的执行情况来看，大部分银行仍在实施将基础利率上调10%以上的利率政策，这成为制约其进入改善性诉求市场的重要因素。 根据世界联合银行对交易数据的监测，年第四季度114平方米以上的房屋销售占有率没有明显上升。 因此，这次下调带来的增加贷款投入、降低贷款利率的效果也将有助于对改善型住宅的诉求。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网