“李宇嘉：楼市下半年“弱势企稳”局面仍待夯实”

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◎李宇嘉

根据国家统计局上周公布的《年1月至5月全国房地产开发与销售情况》，前5月全国房地产市场成交、存量、新店开张等主要指标有所好转，特别是全国商品房销售额时隔15个月出现增长，标志着楼市疲软区间出现的曙光。

政策对合理住房诉求的大力支持，再加上货币政策下调、利率下降等因素的叠加，是楼市5月止步不前的企业稳定的首要原因。 数据表明，卖方的改善最为明显。 1~5月，全国商品房销售面积减少0.2%，但降幅较1~4月大幅缩小4.6个百分点，住宅销售面积已与去年同期持平，销售面积上半年有望实现正增长。

另外，销售面积1~2月减少16.3%后，1~5月基本下跌，超过市场预期，也反映出开发商库存加速撤出，5月末待售面积今年以来首次减少。 “脱库”的加速促使开发商去杠杆化，三个先行指标(开发商筹资、土地购买面积、新增开工)的增长率下降，首次出现缩小迹象。

目前，三大要素是夯实楼市底部的基础。

首先，目前商业住房贷款和公积金贷款的基准利率分别为5.65%和3.75%，打破了2009年历史最低水平。 从过去国内外楼市的市场周期来看，利率底部通常领先于楼市底部

其次，国家统计局解读5月数据时强调楼市销售回升，购房信心回升，先行指标向好的方向发展，尽管好的迹象不明显，但也有引发舆论呵护楼市的意义。

最后，下半年通胀水平难以滑坡“2”，实际利率仍维持低位，但开发贷款条件放宽，债权股权融资快速增长，资金环境持续友好，将促进提现活跃。

但是，必须看到，尽管累计销售面积跌幅连续大幅缩小，意味着单月销售回升明显，但5月底库存仅减少15万平方米，与6亿5700万平方米的总库存相比，还称不上库存改善。

另外，考虑到建设中未出售、未建设的两大库存，“库存压力下降”还为时过早。 容易监测的35个城市大多为经济发达地区，即使库存清除效果最明显，5月份28个城市的库存也比去年同期增加。

今年前五个月，即使表现最好的40个主要城市，商品房销售面积也只比去年同期增长1.7%，主要城市销售面积下跌10%以上。 也就是说，大部分城市对楼市和货币政策刺激的敏感度(或弹性)下降。

的下降反映出这些城市聚集人口和产业的能力不足，新的住房诉求有限。 例如，在库存压力最大的东北，近年来每年约有200万人口流失，沈阳、哈尔滨、大连等主要二线城市楼市去化周期为3年左右。 广阔的2线非要点和3、4线城市，将成为楼市复苏的首要带动者。

进入今年以来，虽然货币政策的放松超出了市场预期，但资金“脱离事实”问题仍然非常严重，这与存款和银行理财大量参与股市有关。 另一方面，一线城市近日房地产市场火爆，深圳和上海的房价全国上涨。 据媒体报道，“炒股市炒房地产市场”的投资诉求达到20%左右，也与资金“入虚实”有关。

在这种情况下，除了考虑如何吸引资金进入实体经济外，当前和未来政策的要点还有望转向积极的财政政策。 4月份的财政支出明显加速，出现了第二次1兆美元的地方债务交换等，意图使财政政策更加积极。

因此，要继续实施“准降息”式的宽松模式，也不是成为未来货币政策的重点，而是通过传导渠道。 而且，减少准利率下降意味着对楼市来说少了一个强力助推。

值得注意的是，自去年7月以来，股价大幅上涨带来的财富效应迅速增加了楼市短期购买力，是近期一线城市房价任性上涨的重要原因。

但是，5月以来股价大幅波动，泡沫论甚嚣尘上，管理层期待慢牛，表明去年以来的财富效应减弱，对楼市的这一干扰因素将在下半年消失。

如上所述，下半年楼市将继续致力于夯实弱势企业的稳定基础，去库存依然会形成楼市主题的销售下跌趋势，但反弹幅度会非常小； 传统房地产市场政策边际效应的减退和近几年地价居高不下给房地产价格带来的压力，是制约房地产市场销售难以大幅回升的首要原因。

据评估，房地产市场分化将继续加剧，一线城市将“火热”告别，但下半年房地产价格有可能继续上涨，许多地方城市房地产市场将停止下跌，实现稳定销售增长，但其他城市仍疲软。 此外，开发商还将通过“抢夺”土地一线城市和并购，寻求增加市场的机会。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网