“叶檀：城市群崛起对资产配置既是考验也是契机”

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◎经过评论家叶檀

中国新城、新区的计划总人口已经达到34亿人吗？ 据媒体报道，在9月20日贵阳召开的中国城市规划学会年会上，中国工程院院士郭仁忠提交了上述数据。 这个数据是根据国务院对12个省会城市和144个省会城市的调查，平均每个省会城市规划4.6个城市(新区)，省会城市平均约1.5个城市)新区，按面积计算，基本可以计算出可以居住的人口。

房地产投资者必须警惕上述数据。 如果政府把投资的重要目标放在致力于固定资产投资的城市群之外，或者投资在缺乏市场活力的夕阳产业城市，这样的投资很可能是错误的。

中国正在重建城市群，城市地位因此而动摇。 由于大城市热衷于“吞并”周边城市，中国城市数量不增不减，城市为了追求越来越多的人口、更大的规模、更高的行政权力，乐于将郊区、县纳入城市范围。

当一位中等城市的官员沮丧地说，该市只有300万人口，而原本平级城市已经有500万人口时，这几乎意味着该官员在竞争中处于下风。 因为城市没有足够的人口，就很难形成高房价，投资、费用也不会上涨。 这意味着没有城市的集中效应。

当然，并不意味着一些城市的新区会一直成为鬼城，在新城市群崛起的过程中，城市会重构，一点城市会相对没落，另一个城市会崛起。

以京津冀为例，该地区的未来将由轻轨互联网连接，三大城市群成为一体，未来将容纳越来越多的人口。 目前，在北京周边的规划节点和交通节点，房价大幅上涨。

最新统计数据显示，离北京最近的燕郊房价已经上涨到近2万元/平方米。 为防止北京周边地区房地产价格暴涨，河北省印发了《关于促进河北省北京周边地区房地产市场稳定健康快速发展的通知》，严厉打击了北京周边房地产公司的“囤地炒作”，但房地产价格的上涨依然大势所趋。

市场总是反映未来的预期，炒作会很快。 预计燕的郊区将成为上班族的居住地。 一项调查显示，燕郊30万人每天到北京上班，早晚高峰，上班族钟摆式的大震荡出现。 这和日本东京都的情况有点相似。

在房价上涨的过程中，城市群中小城市的情况也不一样。 首先是中心城区(如北京、上海的中心城区)的上涨，然后是中心城市新区，如上海浦东部分地区的房价已经和原中心城区相差不大。

这与封闭的、有利于汽车移动的道路结构有关。 在对全国288个地级市的调查中，有164个城市建了环路，这些环路便于乘坐私家车出行，也是城市封闭心理的反应。

环路无法满足诉求，人口和居住充满核心区域，十字型和米型轻轨公交应运而生，人口相应地分布在轻轨交通节点。 连接京津冀的三角轻轨交通诞生了廊坊、香河等高房价。 从环状购买到线状购买、立体购买，投资由城市群和公共交通工具带动，房价可以敏感地反映这一趋势。

但是，未来的现实是，是否有能够满足全国城市的拥有大量费用和技能的人口，城市之间的竞争非常激烈。 访问某个城市的时候，经常看到几个老人守着小店晒太阳，街上到处都是塑料垃圾。 这些城镇被周边的县吞并了。 另一点是，城市新区很多，但缺乏活力，不容易依靠自身力量走出下行循环。

房地产投资数据表明，更多开发商正在放缓开发步伐。 对投资者来说，目前中国的城市重新配置、城市群的崛起都是资产重新配置的契机，没有人会错误坚守下来取得投资成果。

来源：澎湃商业网