“杨红旭：供给侧改革之下 房地产去库存怎么发力”

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最近，中央财经领导小组第十次会议的主题研究了经济结构改革的推进。 据中央财经领导小组办公室副主任杨伟民介绍，近期，四场歼灭战举足轻重。 一是解决过剩产能。 二是开展降低实体经济公司价格的行动三是化解房地产库存四是防范金融风险

最近，决策层也在许多场合提到房地产高库存，许多消息称，楼市库存已成为当前中国经济的重要工作。 那么，在供给侧改革的背景下，房地产去库存该怎么办呢？

在谈到消除库存时，杨伟民表示，“消除房地产库存，促进房地产持续快速发展，不仅是为了当期经济增长，最重要的是为了推进以人为本的城市化，促进农民工在城市定居。” 但是，要促进农民工市民化，光靠户籍制度改革是不行的，必须深化住房制度改革，形成他们在城镇买房，特别是租房的期望。

由此可见，下一步房地产政策可分为两个层面。 一个是中长线改革。另一个层面是短政策。

中长线改革方面，首要依赖户籍制度改革和住房制度改革。

关于户籍制度改革，年7月出台的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》规定，进一步调整户籍迁移政策，统一城乡户籍登记制度，全面实施居住证制度，加快国家人口基础报库建设和共享，义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、住房保障等 到了2020年，适应全面建设小康社会，努力实现1亿左右的农业转移人口和其他常住人口在城镇定居。 由于目标十分确定，必须为外来常住人口提供基本的公共服务。

根据国家统计局公布的年度农民工监测调查报告，我国农民工总量为27395万人，比去年同期增长1.9%。 其中，外出务工人员16821万人，增长1.3%。 值得注意的是，外出务工者在单位宿舍、工地车间、生产经营场所的比例均比上年缓慢减少，在租赁住房和外出务工地自购的比例略有增加。 购房农民工中，在小城镇购房的占49.1%，比上年提高2.7个百分点。

农民工购房比例有所增加，但仍然非常低，而且主要集中在小城镇。 这反映了两点。 一是农民工收入低，大多只能在小城镇购房；二是农民工在大中城市，无法获得市民化的公共服务，即使有一定的购房能力，也不愿在大城市扎根。

户籍改革的现行方针是“全面开放建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理明确大城市落户条件，严格控制特大城市生活人口规模”。 因此，农民工购买住房多在小城镇，可能与定居比较容易发生关系。

为加快落户，相关部委将加快建立农村产权转移交易市场，维护农村土地承包权、宅基地开采权、集体收益分配权等极有可能采取细化措施，如健全财政转移支付与农业转移人口市民化的关联机制等，实现农村产权转移交易

各地也加快了户籍改革政策的落实，实际上在一年多的时间里，许多省份进入了新型户籍制度的成型期，许多省份户籍迁移条件得到了放宽，居住证制度成为共识。

笔者认为，住房制度改革大局已定，核心是实行商品房和保障住房供应双轨制，但也有需要细分的地方。 例如在金融方面，公积金制度必须改革，与必须建立政策性住房银行，推进住房贷款资产证券化的外国劳动者相比，只要是常住者持有居住证，就必须根据其居住年限、社会保障缴纳情况等享受不同程度的住房保障，这是一个完整的城市

从简短的政策来看，需要四个措施。 一是个人住房贷款进一步放宽，首付还在下降空之间。 二是取消二手交易营业税，暂缓房产税立法，第一套房贷利息抵个人所得税三是货币政策继续放宽，准利率持续下降。 四、棚改补贴以货币为主，实物为辅。

(作者是上海宜居房地产研究院副院长)。

来源：澎湃商业网