“李宇嘉：房价“内生性”上涨是住房政策调整的驱动力”

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最近，土地市场的“热浪”从北京蔓延到主要的特大城市。 11月25日，被取消商品房出让的上海新江湾城d7地块在调整出让条件后，仍被12家知名开发商“疯狂掠夺”，最终以每平方米49152元的地板价格、81.69%的溢价率创下上海住宅楼价新高。 深圳进入今年以来仅有的两块用地也成为了“地王”。 今年2月，中海在房地产中获得罗湖区鹿丹村旧改建地块，扣除回迁面积后，实际楼价达到每平方米3.5万~5万元。

今年以来，北京诞生了20个地区或单价地王，土地出让金达到1921亿元，土地转让面积下跌，但成交额创历史新高。 上海将诞生6位地王，土地出让金也将创新。 深圳达到了“所有推地、必地王”的境界。 要点二线城市南京、武汉土地市场火热，分别诞生18个和6个总价、单价或地区王，楼价分别上涨102.1%和74.6%。

在融资渠道全面畅通、融资价格不断下跌、重点城市市场爆炸性上涨、储备土地开发基本结束的情况下，从持续运营房地产市场未来“安全区”、抢占房地产市场未来、“防御性”投资的角度出发，一线和重点城市

更重要的是，对房地产市场，政策态度从原来的调控全面向行政化和市场化转变。 这意味着未来的房价不会受到行政“调控”的干预。

根据最新公布的《十二五规划建议》，加快户籍人口城镇化率是“十二五规划”经济社会快速发展的首要目标之一。 “户籍人口城市化率的提高”，是指提高在城市就业的2亿7000万外来人口的“市民化”率。

因为外来人口“市民化”后的主要需求是“有住的地方”，这些城市未来的住房诉求之大是可以想象的。

而且，外来人口集中居住在这些城市的旧住宅区、工业宿舍、城中村已经成为“棚改”的新方向，结合国家财政政策的支持，这些城市未来房价内自然上涨的原动力很强。

但是，这些城市房价持续上涨的结果是，不仅户籍低的收入人群和提供公共服务的公务员没有住房支付能力，城市产业升级和创新企业家吸引的人才也失去了支付房价的能力。

为了应对这种情况，这些城市的住房政策出现了一些新的变化。 北京扩大了共享产权住宅的配置和供给规模，全年供给的新建住宅中，近50%成为了共享产权住宅。 除了原本保障覆盖面的人们外，引发人才的城市中坚力量也成为保障对象。

上海市出台“土地新政”后，新增土地大规模建设中小型住宅和保障性住宅。 (建设比例为20%~60% ) )，其构想等同于与北京共享产权住房，确保城市中坚力量的住房支付能力。

另外，据媒体报道，“十二五”期间，深圳将建设20万套保障房，采取不上市的封闭式运行模式，以最具吸引力的人才为对象。

未来特大城市房价上涨可能是不可改变的事实，但作为城市核心竞争力创造者——城市中坚力量，住房支付能力低下、住房困难问题尤为突出。 于是，住房支持政策开始向人才等城市中坚力量倾斜。 这不仅降低了房价上涨带来的压力，也保障了他们的住房诉求。 这是城市造就人才、留住人才的基础，也是保持城市竞争力的基础。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网