“李宇嘉：帮助农民工购房是构建内需型社会的基石”

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◎李宇嘉

原因是楼市“脱库”再次成为国家领导人关心的问题，楼市库存持续上升，形成了对楼市先行指标(开发投资、新建开工、预留土地)的“拉动”，冲击了“稳定增长”和“结构调整”战术。

近日公布的今年前11个月全国房地产市场宏观数据显示，1~11月，全国商品房销售面积和销售金额分别比去年同期增长7.4%和15.6%。 11月，商品房销售面积环比增速19.7%，也是过去几年11月环比销售增速的高点。 但是，尽管房地产市场销售旺盛，资金充裕，但开发商“杠杆化”的积极性依然不足。

今年1~11月，房地产开发投资比去年同期增长1.3%，增长率比10个月前下降0.7个百分点，11月单月开发投资比去年同期减少5.3%，连续4个月下降。 开工面积累计比去年同期增长14.7%； 开发商土地购买比去年同期减少33.1%，继续探底。 “房间热、冷”、“下游热、上游冷”的异常，根本原因是库存不断增加，说明开发商正在积极“去库存”。

从今年开始，“消除库存”成为楼市新的主题，一年半来，与“消除库存”政策相比并不多，但库存高压警报始终没有解除。 另一方面，这是因为销售和库存“不匹配”，销售回升集中在一二线城市，库存集中在三四线城市。 另一方面，尽管城镇户籍户人均住房面积已达到35平方米，基本住房诉求总体得到满足，改善型住房诉求增加(年来楼市复苏最受改善型诉求驱动)，但户籍户住房费为主体的楼市超高速增长时间还是

也就是说，即使未来的政策持续支撑，户籍家庭现有的或新的诉求规模有限，政策激励的边际效应也会减弱。 因此，房地产市场的“脱库”必须开辟新的道路，这必须从我国快速城市化发展的新阶段开始。

当前，本世纪初“加入世贸”推动的制造业繁荣、户籍家庭公共住宅改革推动的房地产市场繁荣、房地产市场引起的基础设施投资，是中国“投资推动型”经济的三股力量。

随着人口红利消失，房地产大周期下跌开始，“投资带动型”必须转变为以费用为主的“内需带动型”经济。 已经在城市获得稳定就业的外出务工者，无疑必须从原来“投资推动型”经济下的单纯生产要素，转变为“内需推动型”经济下的生活和支出要素。

由此可见，农民工也将成为未来购房的主体。 住房主体的转换是经济快速发展规律的使然，也是城市化规律的必然。 为此，中共中央政治局会议着重提出要认识、尊重、顺应城市快速发展的规律，端正城市快速发展的指导思想，推进农民工市民化，加快户籍人口城镇化率的提高。 也就是说，农民工“市民化”是我国新的城市化方式，各级城市的主要政治家必须冷静认识和尊重这个客观规律。

认识到这个规律，我们就不会把农民工购房看成是农民工谋求房地产市场“脱销”，而是在经济快速发展的新阶段(内需主导)、城市化进入后半段)外来人口“市民化”的大背景下，

据此，此次政治局会议提出推进以新市民满意为出发点的住房制度改革，这就看到了新的住房诉求释放和“去库存”的着眼点。

目前农民工在就业地购房比例不到1%，但“返乡置业”如火如荼。 这意味着，在现有户籍制度下，融入城市生产生活的农民工将家乡附近的市县作为“最后一站”。 可见农民工在城市的住房诉求旺盛。

为此，政治局会议提出提高农民工在城市的参保率，一方面降低农民工市民化价格，另一方面将市民化农民工纳入城市住房政策范畴，享受住房保障、公积金、住房补贴等优惠。 只有以此为基础的新住房制度，农民工购房不仅可以作为“脱销库存”的途径，而且可以作为我国内需型社会构建的基础。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网