“叶檀：明年楼市整体稳定之下个人将持续分化”

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◎经过评论家叶檀

年房地产领域有分化和库存不足两个关键词。

房地产在政策和货币的保护下，整体保持稳定，但城市间房地产价格的分化趋势并未因此受损，房地产领域的并购重组将进入高峰期。

房地产价格总体稳定的原因之一是货币购买力下降，投资收益下降，资本产品价格稳定。

这两年的利率无风险收益率和大幅下降，相应地降低了房贷利率。 年4次全面下调，相当于约3.18万亿元的流动性、5次定向下调，将使用psl、mlf等工具向市场累计约5000亿元的流动性。

今年3月以来，央行连续5次降息，大部分贷款购房者将从年1月1日开始降息“分红”。 房贷基准利率从年初的6.15%降至目前的4.9%，降至最低水平，但房租价格在上涨，意味着房地产投资风险略有下降。

政策总体上对楼市还算照顾。 3月的全国两会上宣布，今年政府事业的10大首要任务之一是稳定房地产。 根据12月21日结束的中央经济事业会议公告，中国将努力解决过剩产能和房地产库存，帮助农村居民在城市购房，鼓励房地产开发商降低房价，消费部分库存，推进地产商整合，取消对房地产市场过时的限制措施。

去库存是明年经济工作的五大任务之一，但并不是所有大楼的库存都能轻易清除。 在城市化形成新城市群的过程中，一点点的城市被边缘化，人口、资金等资源流失，经济下滑，这些城市目前正处于存量最困难的时期。

年一线城市、核心城市和城市群周边卫星城市房地产价格的上涨，是中国城市群兴起的象征之一。

根据中原地产研究部的统计数据，年来，20大标杆企业合计在土地市场上超过3000亿元，一线城市所占比例首次突破40%，达到44%。 今年，北京土地市场总成交额、平均溢价率、成交楼宇均价均创历史纪录，年楼价超过3万元/平方米的土地达26块，北京迎来楼市“顶豪元年”。 未来，在一线城市抢占土地，成为“豪门游戏”，一线城市的商品住宅价格也在加速豪宅化。

上海也一样，上海连锁市场研究部24日发布统计数据，表示上海楼市整体快速上涨，豪宅快速去库存。 截至12月22日，上海总额1000万元以上的豪宅共计成交7606套，超过了过去两年的总和。 市场人士表示，今年上海上千座高级豪宅的成交量预计将达到8000套，这个数字创上海上一年度豪宅成交最高纪录。

一线城市不仅是核心地区，甚至郊区卫星城市和核心城市的主要新区，房价都在不断上涨。 相反，三、四线城市的库存很高。 12月12日，根据国家统计局公布的数据，截至今年11月底，全国商品房待售面积达到6亿9600万平方米，比10月底增加1004万平方米，再次创纪录。

中国房地产城市化联盟对比今年的市场预测，未来阶段1、2、3、4线城市房价将出现差异化上升现象，具体表现为1线领港率上升、2线普遍上升、3、4线企业稳定性或恢复性上升、部分城市下跌。 城市分化、板块分化、楼盘分化现象持续。

随着城市群的版图重构、经济版图重构，开发者也在进行重构。 黄金时代已经过去，利润逐渐下降到平均水平，对风险控制力不强的开发者来说是个挑战。 年，约10家房地产上市企业改名、品牌化上市企业中有3成左右为房地产企业，投资界网站上房地产公司并购重组的新闻达到199条。 房地产行业并购重组方兴未艾。

年房地产市场的分化可能一半是海水，一半是火焰。

来源：澎湃商业网