“深圳房价上涨为何如此任性”

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股市突飞猛进，但房地产似乎也不想成为没落的贵族。 深圳，这座被称为中国楼市“风向标”和“优等生”的城市，其楼市近期呈现出完全不输股市的火热景象。 久违的“日本电视台”回来了； 二手房业主一夜之间50万美元被购房者欣然接受的热点在一个房间里很难买到，所以中介的话是“出一套，卖一套”； 新建公寓的价格“暴涨”以1万元为单位，威胁性的购房热潮难以遏止； 非中心区(龙华、宝安等)的房价“三年三联跳”似乎进入了豪宅时代。

最近，网上的几个帖子被大量转载。 例如“深圳的房价以1万为单位暴涨”、“我要呆在一起！ 如果深圳的房价持续上涨，那会怎么样？ 》，这极大地折射出深圳房价坚挺的事实。 国家统计局数据显示，深圳新房价格指数连续4个月环比上涨，3月涨幅全国第一，比去年同期跌幅全国最小，回落1%以内。 二手房价格连续5个月环比上涨，涨幅位居第一，与去年同期相比全国唯一上涨城市——刚公布的百城房价、深圳新建房价为31495元/平方米，比去年同月上涨1.09%，居十大城市涨幅首位。 二手房价格比上个月上涨3.29%，比去年同期上涨6%，同样位居全国第一。 深圳的房价今后还会继续上涨吧。

今年以来，深圳房价上涨呈现四大优势。 一是以学位房、前海和自由贸易区为代表的概念性房价上涨。 去年10月新一轮上涨以来，学位房和自贸区概念房价分别上涨15%和10%，二是原特区外住房供应密集区房价快速上涨，其中占全市供应40%以上的宝安和龙华非常多。 据报道，这两个区域的房价从全年的2.0~2.2万元/平米上涨到目前的每平米3.5~4万元左右，从去年第四季度至今，两个区域的房价每平米上涨了1万元，宝安中心区的房价十年翻了10倍 三是价格洼地的房价迅速上涨。 例如龙岗中心区、坂田、福田南等价格洼地的房价自去年第四季度以来上涨了20%以上。 四是结构性投资诉求或入场，除学位房成为新的投资品种外，房租连续上涨32个月、位置优越(第一是靠近地铁)的中小规模新建住宅，也有超过月供受投资者欢迎的租金。

一线城市的房价在上涨，但并不像深圳那样疯狂。 对于此次深圳房价上涨，除了下调首付、下调月供、降税等政策性刺激外，重要原因是连续几年土地供应跟不上，加剧了供求关系紧张的预期。 2009年以来，深圳房价和诉求相互推动，房价进入增长最快的时期，平均价格5年来几乎翻了一番，但商品住宅用地供应未能实现规划，或低于预期。 特别是在保障性住房用地刚性供应的情况下，每次土地“到手”，很多开发商都被疯狂抢夺，加剧了市场的预期。

近年来，深圳的住房供应依靠开发商手中的储备土地或城市更新，城市更新成为主要渠道。 根据中原地产预测，深圳共有102个新建商品住宅项目进入销售阶段，其中55个在更新项目中占58%。 另一方面，城市更新周期长、不确定性大，缓解中短期供需矛盾效果不好； 另一方面，在房价上涨、更新价格大、周期长的情况下，城市更新本身有可能推高房价； 而且，近年来，易更新的区域扩大，剩下的是难吃的骨头，增加供给的周期变长，另外，城市更新不仅减少了廉价住宅的供给，还推高了租赁价格的上升，迫使房价上涨。

特殊的人口结构也是重要的原因。 深圳是新城市，像北京、上海、广州一样，住房改革前有大量存量住房供应，而且当地人口已经实现了住房拥有。 这是蓄水池，也是稳定器。 但是，20世纪80年代城市建成以来，深圳一直处于外来人口不断流入的态势，存量住房供给的主体历史遗留着非法建筑，也就是所谓的“小产权房”，并不像北上广等城市那样，存在着大量的存量住房。 据世界联行统计，按常住人口计算，深圳商品住宅只有0.4户，远远低于公开数据所示的全国人均水平。 目前，深圳1100多万常住人口中，70%的一部分没有房子，他们必须在深圳定居，这种潜在的诉求随时都有可能入市。

来源：澎湃商业网