“深圳楼市：火爆还能延续多久？”

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◎经过记者的白垩静

今年全国房价上涨领头羊深圳全年房价比去年同期上涨超过40%，个别热点地区翻倍，深圳湾区进入单价10万+时代。

深圳房地产市场的爆炸会持续多久？ 在深圳市开发用地不足的情况下，进入深圳的开发商会从那些渠道获得公司快速发展空之间吗？

许多因素促使房价暴涨

年初，许多房地产中介机构预测深圳房价将“小幅下跌”。 但是，三个月后，深圳楼市开启了暴涨模式。

支持这种房地产商预测的根据，关于数据的正确性，实际上并无不妥。 他们只是忽视了影响诉求方的因素。

根据当时的供应方数据，年是供应大年。 批量销售面积总量为535万平方米，低于2008年和去年。 据深圳中原地产统计，年住房供应总量将达到1024万平方米。

与诉求方相关的判断，不容乐观。 当时，上述中介机构以全年的销售情况为基数，得到的去化周期表明，全年深圳楼市的去化周期将比去年同期大幅增加。 但是，深圳陷入了“掠夺”的浪潮，曾经有言论称深圳的新建住宅只卖五个月。

通常，衡量诉求量没有太多公平的指标。 单就房价上涨期而言，深圳这次的房价上涨与影响诉求方变动的货币政策、收入、购房人数等有关。

深圳今年的房价暴涨，始于年出台的降息政策，加速至年330新政，多次在降息政策下持续爆发。 简言之，这些货币、信用政策增加了市场的整体购买力。

房价上涨，各界对深圳硅谷的期待，进一步推高了潜在购房者的上涨预期，6月以后，即使股市跳水，许多项目仍在高位小幅上涨。

深圳人口持续净流入，人口基数规模扩大，金融、科技等产业迅速发展，流入的人口质量得到保障，潜在购买力增加。 据此，长期以来，深圳住宅的趋势是增值的。

如果后两个因素不变，短期内没有对收入产生较大影响的因素，年深圳的房价将何去何从？ 其实，很大程度上取决于资金喜好和货币政策。

另一方面，市场对人民币避险的诉求很浓厚，但人民币兑换美元的额度有限。 另一方面，摩根大通首席中国经济学家朱海斌表示，年，“预计央行将继续采用现有的各种工具，包括降低储蓄率”，“在利率方面，央行将继续采用储蓄贷款基准利率作为政策信号，年降息25个基点。”

住宅开发项目依靠旧的改革

深圳面临着没有新土地的地方。 中指院数据显示，从2009年开始，深圳招商渠道的住宅土地供应持续下降。 旧地块在总供给中所占的比例有所增长。

12月14日，《年深圳市城市更新单元规划第4期计划》出台。 年公布的4个旧改革计划预计将覆盖75个项目，释放700万平方米的土地。 其中，与居住功能相关的有48个。

深圳房企挖金子已成为必然。 目前，受益于旧改革项目的房企很多，根据改造主体不同，大致分为工业园区旧改革、城中村旧改革、住宅区旧改革三大类。

由于工业园区旧改革产权集中，改造难度最低，周期相对较短。 现在市场上的住宅项目以城中村旧改革为首要，很多一天成交几十亿美元的项目都来自这里。 最困难的是住宅区的旧改建，产权分散，周期极长，容易把公司拖进拆迁泥潭。

来源：澎湃商业网