“李宇嘉：投资者对上海“豪宅热销”应有“冷思考””

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最近，据媒体报道，过去11月，上海单价10万元以上的顶级豪宅成交490套，超过了过去3年的成交总额。 年可以说是豪宅市场的“大年”。

其实，这种现象只是今年北上广深等特大城市“豪宅热潮”的缩影。 据中国房地产新闻集团( cric )统计，截至11月，京沪深3个一线城市，“10万( + )”顶级豪宅成交量分别增长54.1% (、178.4% )、166.5% )，平均增长率为普通商品住宅的2 .

那些人买了这些豪宅吗？ 根据cric的数据，从年龄和身份来看，30~50岁的顾客为主力，占57.6%，主要由企业广告主、明星或社会名流组成。 20~30岁的新生代异军突起占21.4%，主要由企业广告主的新一代构成。

豪宅受欢迎的消息有:第一，经济“消除生产能力”和“消除杠杆作用”已经颠倒，但新经济(互联网、高科技等)正在增长空 于是，经济增长率的“降级”加剧了变革的困境，一些企业广告主退出了实体经济。 而且，从“稳定增长”缓和政策中释放的资金，必须寻求既能防止贬值风险，又能获得平均收益率的投资品种。

楼市告别了10年的“黄金时代”，但其体量(开发投资、销售规模)比2008年增长了2~3倍，上下游60多个领域和国民经济无法容忍快速下滑。 在经济转型和财税改革成立之前，楼市“见底”经济、“缓冲”财政下滑的功能将维持一段时间。 这样，在经济下降阶段、阵痛期的转换中，楼市成为防御性投资的最佳品种之一。

目前，我国城市2亿7000万外来人口的50%集中在前50个城市，包括北上广深在内的10个城市集中在这50%中的约80%。 未来新型城市化将重点放在处理外来人口“市民化”问题上，这意味着北上广深等城市未来人口、资源、产业集聚程度进一步提高，住房诉求潜力和支付能力依然很强。 因此，投资这些城市的房子，特别是具有稀有属性的豪宅确实是一个很好的选择。

从地区来看，公共资源集中的中心城区、旧改新升级区、自由贸易区等现代服务业重镇，都是各路资金“备受推崇”、上涨趋势已久的豪宅投资区。

根据国际经验，特大城市中心地区的豪宅不仅受到本地区富人的欢迎，也受到国内外高净值人群的欢迎。 特别是在经济下滑的时期，避险资金开始进入这些豪宅市场。 特大城市严格控制土地供应，意味着单位空之间的价值将进一步提高，具有低密度、独特景观、高质量公共补助、历史文化价值和国际服务方向等稀缺属性的住宅价格将进一步上涨

目前，购房价格(利率、税费)降至历史最低，意味着政策极其鼓励购房，价值越高的住房，可享受的政策收益越多。 而且，北上广深，进入用地空之间的“负增长”时期，实践是通过旧改编来提高地域功能，解放空之间。 因此，城市单位空之间的产值将来会进一步上升，核心区占据稀缺资源，容积率更小的豪宅将在更大的空之间享受越来越多的溢价。

基于这种想法，近年来特大城市“地王”频繁出现，豪宅供应更多。 市场对中心稀有地块的前景非常乐观，可见对未来豪宅价格的上涨也增加了新的期待。

但是，在这种市场持续“高烧”的背景下，投资者必须保持更高的冷静和冷静，反复引导投资特大城市豪宅市场的战略，明确确定是保险，发挥有价值的附加值作用。

最近特大城市地价超过房价涨幅，地王频繁出现，意味着未来豪宅供应将更多。 但是，由于投资机会、资金价格敏感，市场“小”，豪宅诉求的持续性不如普通商品住宅。

各方面因素促使了年来豪宅诉求的迅速释放，但也有泡沫化的趋势，一旦其他投资品种能够期待稳定的收益率，豪宅诉求必然会被召回。

而且，近年来，特大城市集中了许多“地王”，这些地王年豪宅的供给持续增加，豪宅市场的供需平衡恶化。 没有特别稀少的资源属性的豪宅，可能会面临一定的市场风险。

总之，为了防止将来豪宅投资风险，建议从共享特大城市长期投资溢价的角度投资并持有豪宅。 (作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网