“叶檀：城市群效应下 逃离北上广恐停留在嘴上”

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◎经过评论家叶檀

在目前的经济指标下，房地产的要素没有充分显现出来。 如果作为城市化进程中房地产先行的快速发展指数，可能有助于维持更和平的心情。

一线城市群目前已成为中国中高收入者的追赶者，但部分三四线城市群人口流失，经济低迷，房价下跌。 人口迁移和城市化进程形成了新的特大城市群，但由于流入地区的优势不同，房地产市场的状况截然不同。

人口最多流入东部地区。 根据今年10月27日《提醒者网》发布的“广泛逃离北方”成为传说:上海5年间有500多万人口流入”的文案，上海2009年常住人口为1921万人，年末为2425万人。 第二位是北京，5年流入人口396万人，第三位是天津，5年流入人口288万人，广州、东莞、深圳分别排在第4、5、6位，流入人口分别为275万、199万、186万人。 考虑到多个常住半年以上的人口没有登记，流入人口应该比官方统计还要多。

35个城市中，人口流入超过100万的有13个，京津冀、珠江三角洲、长江三角洲三大都市圈占了8个。 这与房地产价格稳定的地域分布基本一致。 年gdp显示，经济进入转型期，房地产从一线城市逐渐恢复到核心城市，而不是全面恢复。

根据国家统计局公布的11月70个大中城市房价指数，与去年同月相比，房价上涨的城市有21个，深圳比去年同期位居第一，上海、北京、广州紧随其后。 前十名还包括南京、厦门、杭州、武汉、宁波、郑州，囊括了二线核心城市。 与去年同期相比下跌的城市达到49个，跌幅前十的城市都是三、四线城市，其中跌幅最大的三个城市是湛江、锦州、丹东，分别为5.6%、5.3%、5.0%。

城市化进程中出现特大型城市群。 中央财经领导小组办公室副主任杨伟民日前介绍说，“十二五”期间，我国将加快发展中心城市，承担全国性职能，形成经济快速发展的新的增长节点。 珠江三角洲、长江三角洲、京津冀迅速发展空之间趋于饱和，新的中心城市要点在东北、中原、成渝等几个大城市群培育迅速发展，重塑一些珠江三角洲、长江三角洲、京津冀，经济增长新节点。

北京、上海周边有地区中心城市天津、苏州等，用轨道交通连接的卫星城市也在增加，已有百万人口聚集在燕郊、昆山等地。 大迁徙中的人口以资源聚集的地方为优先，卫星城市，还有当地的中心城市，最后是其他地区。 从目前中国的快速发展态势来看，所谓的逃离北方，大部分只是嘴上说说。

所有城市的房地产调控措施都有可能被取消。 12月18日召开的中央经济实务会议宣布，将努力解决过剩产能和房地产库存，推进地产商的整合，鼓励改变营销战略。 表示将鼓励房地产开发商降低房价消除库存，取消过时的房地产市场调控措施，帮助农村居民在城市定居。 保守地说，预计除特大城市外，今后楼市限制措施将全部取消。

无论居民如何就地安置，各城市均衡快速发展，市场化规律都不会改变，机会和资源在哪里，人口集中在哪里，特别是具备花钱能力的群体会凝聚在哪里？

在人口稍微流入的大城市，不动产依然稳定，没有出现爆炸性的增长。 这是因为高成本、有购买能力的人们缺乏，或者与房地产库存有很大关系。 另一个城市是因为整个地区都流失了。 长春有16万人流入，但整个东北地区都是人口流出地，长春的人口流入不是全国性的流动，而是周边人口流入当地大城市的过程，不足以消化庞大的库存。

中国城市群正在孵化，高质量的城市群吸收了人口和越来越多的公共资源，有可能成为普通城市和地区的中心，中小城市正在被吸收，这是一个大重组、大分化的过程。

来源：澎湃商业网