“中国的房价收入比不真实”

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房地产有泡沫吗？ 根据租售比、房价收入比、房地产总市值占gdp的比例，中国房地产存在泡沫是毋庸置疑的。

温家宝总理在全国“两会”的新闻发布会上指出，目前的房价与居民收入不一致。 但是，中国的房价泡沫拥挤到什么程度比较合适？ 必须确立中国自身的房价收入比和租售比的标准，用国外的标准和失真的数据来形容人，难免会出错，也会影响中国房地产改革的大局。

目前，房价收入比为3倍至6倍被认为是合理区间。 这个比例是20世纪90年代初世界银行专家进行中国住房制度改革研究时世界银行认为“理想”的比例。

一家中国房地产研究机构认为，中国的房地产价格收入应该回归公认标准，比世界银行认可的理想状态要高一些。 今年3月6日，上海易居房地产研究院报告称，年，城镇居民房价收入比降至7.50，接近6~7个合理区间。 大型城市房价收入比明显偏高，排名前五的深圳、杭州、北京、厦门、上海，年房价收入比分别达到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。 房价收入比相对较低的重庆、沈阳等城市也逐渐超过全国( 7.5 )的整体水平。 表面上看，房价收入比回到了合理的范围，但这个乐观的数据显然无法说服大众。

其他机构的推测必须悲观。 3月22日，清华大学政治经济学研究中心、中国社会科学院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果显示，我国城镇房价收入比为12.07，一线城市房价收入比为25.25。 与其他国际大都市相比，房价高得离谱。 因为伦敦的房价收入比只有6.9，首尔7.7，纽约7.9。

房价收入比相差如此之大，证明在推算房价收入比的过程中缺乏统一的标准和真实的数据来源。 根据这些数据，不可能制定客观现实和实用的政策。

国际通用的房价收入比计算方法是，房价的中位数除以家庭年收入的中位数，从而求出新建、二手房、全部住宅的房价收入比的中位数。 家庭年收入是指所有家庭的年税前收入，一般包括夫妻二人，家庭年收入也取中位数。 选择的住宅是新建住宅、旧住宅等。 数据一般都很准确。 因为可以根据纳税情况获得更现实的收入。 在旧住宅等中，阴阳合同等数据是不可能伪造的。

根据北京统计新闻网的数据，年北京城镇居民人均可支配收入为32903元，比去年同期上升13.2%。 据其他连锁房地产市场研究部统计，全年新商品住宅市场成交均价为21585元/平方米。 全家3口，每户购房量100平方米，房价收入比约为21.87，这是一个充满可怕泡沫的数字。

北京房地产未真正市场化，属于非典型市场，房价收入比不准确，从土地用途看，豪华高档住宅、单位住宅仍占主导地位，官员和企业广告主的灰色收入主要集中在北京房地产市场，人均可支配地位 也就是说，房价、收入等数据值得怀疑。

相比之下，深圳的房价一段时间内较为合理，居民构成多以移民为主，市场色彩较深。 国家统计局深圳调查队公布了深圳居民家庭人均可支配收入增长情况。 居民家庭人均可支配收入36505元，比去年同期增长12.7%，在全国36个大中城市中居首位。 1月12日，深圳市市长许勤在深圳“两会”新闻发布会上表示，年1~12月深圳市新建商品住宅平均价格为19469元/平方米，比去年同期下降2.97%。 据户均3人介绍，每户购房100平方米，房价收入比为17.77，远远偏离市场可接受的正常值。

这可能还不是真实的数据。 在我国收入统计中缺失灰色收入这一部分的同时，年轻人在购买不动产的过程中经常会得到家人的帮助，导致我国购房的现金支付率越来越高。 因此，如果我们计入另一个家庭的支付能力，每户5人，深圳的房价收入比在10.67左右，高于正常水平线。 当然，我们使用的不是报酬，而是可支配收入。 因为这不是很远。

研究金融的朋友发来邮件，指出各国的主要指标不同。 除了房价收入比外，还有首付与收入比的指标和每月支付负担与收入比。 也就是说，每月的实际购买金额对可支配收入在英国比较适用。 考虑到中国的住房贷款利率随利率而变动，英国的方法可能适用于中国。 专业文章另述。

我们得到的基本结论是，中国的房价收入比高于国际水平，确实存在泡沫，但泡沫没有数据显示的那么大。 对中国房地产市场来说，最可怕的是，一些高收入群体有能力在房地产上进行大量投资，从而提高房价收入比，同时房地产税的匮乏、真正的资本利得税等导致房地产市场失控。 普通购房者受到高房价的伤害，社会因这种郁积而不满。

来源：澎湃商业网