“点土成金的土地财政必需改变”

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经过评论家叶檀

如果不改变激励措施，土地财政就不会改变。 以黄金为重点的“金手指”持续存在，税收、实体支持等方面的改革必然滞后。

地方政府之所以如此热衷于土地财政，是因为一次没有重复提取40年或70年的土地收益，而是在当期采用的同时，通过超级发行货币的推广，作为资本产品获得了较高的报价。

2007年以前，土地出让收入纳入预算外专家管理，扣除土地征用补偿和拆迁费用、土地开发费用等价格性支出后的余额纳入地方政府性基金预算管理。 2007年以后，所有土地收入纳入地方国库，纳入地方政府性基金预算，实行“收支两条线”管理，与常规预算分开核算，专用于专项资金。

统计数据显示，2007年全国土地转让收入为1.3万亿元。 2008年为0.96万亿元； 2009年为1.42万亿元； 年为2.7万亿元； 年为3.15万亿元； 年为2.89万亿元，6年土地转让收入共计12.4万亿元左右。

基于会计准则的收入确认大致上是属于本会计期的收入才应该确认，如果土地是30年的开采权转让，每年应该确认的收入是土地转让收入的1/70，如果是70年的土地开采权，每年只能确认1/70。 但是，现在的地方政府一次也没有重新确认所有土地的收入，违反了收入确认的稳健大致情况。

我国土地采用年限规定居住地最高为70年，工业用地最高为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。 以较为保守的50年计算，土地出让收益为10.9万亿美元。 也就是说，我们多花子孙几十年内的财富，寅吃卯粮是什么，这就是。 现在的土地开发价格占40%，12兆美元中的10%变成沉没价格的话，1兆美元以上的资金会因为大规模的解体建设而灰飞烟灭。

地方政府不仅是土地市场的垄断者，也是土地市场的投资者，为了应对财政风险和土地作为资产价格的不确定性风险，地方政府必然采取以下经济合理的措施。

在货币泡沫和投资市场泡沫阶段尽可能多地出售土地是地方政府正在这样做的 根据管清友、郝大明在《土地财政还在继续》一文中列举的数据，2002年城市征用土地面积达到2880平方公里，2003年和2004年都在1600平方公里以上，年达到1842平方公里。 2002~年城市累计征用土地面积16300平方公里，相当于城市建设区面积的新的83%。

同期，我国城镇化率从37%上升到51.3%，年首次突破50%，其中包括无城市户口半年以上的常住人口。 按照宽松的常住人口标准，我国城市化率上升了14.3个百分点，但按照户籍标准，我国城市化率远远落后，户籍显示约不到40%，如果除去2002年常住人口的水分，我国10年城市化率将达到10 %~15 % 土地城市化比人口城市化快是什么？ 那就是把价格留给后代，把收益和投资都留给自己。

房地产价格的暴涨必然会推高基础产品价格，推高实体工人的价格。 地方政府作为最大的固定资产投资者，可以尽快投资，固定投资价格。

土地财政借鉴于我国香港，一个城市的土地财政系统已经造成了不可控的风险，论述960万平方公里的各地。

据《华尔街日报》报道，香港的土地制度已经产生了严重的后果，特区政府的利益干预几乎都会产生泡沫，房价下跌时谁也不想接受。

不仅如此，中国香港的地价高和房价高推高了价格，带来了实体经济的挤出效应，财富聚集在房地产和金融大佬手中，贫富分化越来越严重。 香港市场经济的好处之一是房地产市场高度垄断税收税源狭窄

对于幅员辽阔、各地经济水平参差不齐、致力于培育雄厚实体经济的大国来说，这种毒药是致命的。

将70年土地出让金的大部分纳入土地基金逐年采用，使业绩显著的项目随处落地； 大力改革税收体制，涵养税源，最终挤出土地财政是救命之策。

来源：澎湃商业网