“叶檀：银行成为房东 后果很严重”

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经过评论家叶檀

银行贷款贷给房东，房地产作为最有保障的金融抵押品发生信用破裂。 据《21世纪经济报道》报道，今年5、6月底，杭州、无锡等地有业主因个人贷款逾期未还而被银行起诉的例子。

没有证据表明房地产贷款、住房贷款“放弃”普遍蔓延，即使在今天，房地产也是风险小、收益高的贷款品种。 但是，房地产抵押出现了信用裂痕，如果房地产市场持续下跌，这个裂痕将越来越大，最终吞噬掉以中国房地产为支柱的房贷市场。

接受压力测试的银行很谨慎，不动产担保估值50%的坏账率，理论上可以承受不动产价格下跌50%。 学者表示，因此，即使中国房地产下跌50%，风险也不会传递到银行。 他们现在在温州等地进行实地调查，必须明白下跌50%意味着崩溃。 这个时候，银行掌握着大量的不动产，但没有成交，一文不值。 银行成为房东，有账面资产却无法使用无现金，被逼得走投无路。 在a股市场上市的银行目前进入了再融资狂潮期，地方商业银行正在排队等待上市。 如果银行成为最重要的房东，中国的a股市场和债市将随房地产市场一起崩溃。

不要对人性抱有幻想。 中国人不要以为爱得足以偿还贷款获得房产。 那是20年前必须主导的时代，投资者有自己的投资逻辑。 国民既然可以为了避免限购而离婚，当然也可以为了赔钱而果断弃房。 目前，很多放弃住房的人依靠投资者和抵押来满足经营资金的诉求，因此考虑到损失和收益，止损是现实的选择。

1997年的亚洲金融风暴，香港地区银行的安度房地产低迷周期，香港人的道德似乎在内地之上。 从20世纪80年代中期到1997年亚洲金融风暴爆发前，香港住宅、零售商店、办公楼的房地产售价指数普遍上涨，从1994年到1995年大幅调整。 银行的房地产相关贷款在1990年至1997年间每年平均达到22%。 1997年成交的房产中，一手房和二手房数量约为1比6，可见投资和房屋改善是当时的关键词。

1997年亚洲金融危机袭击了香港。 那年四季度，香港房地产泡沫破裂，零售店铺、住宅、写字楼的房价分别下跌了五成、六成、七成。 未偿还额超过抵押市值的负资产住房贷款，2003年6月底达到10.6万笔。 2001年，据香港知名中介机构中原地产统计，香港60万负资产家庭账面损失总额达到6000亿港元。

奇怪的是，负翁和负资产并没有危害香港的中银领域，虽然有几家银行出现了损失，但整个中银领域依然盈利，也没有银行破产或向政府寻求财政援助。 羡慕香港“负翁”道德高尚，走错了方向。 有信用的美国房地产泡沫破灭，放弃住房的人不计其数，“负翁”的房主也被强行赶出去。 何况中国香港呢？

经过几次房地产泡沫的香港金管局和各银行，对房地产贷款风险都有谨慎的大致情况。 20世纪80年代初期，香港银行提供了住房贷款金额作为抵押财产判断价值的90%。 1994年，金管局规定了7成住房贷款，并建议银行引进房地产贷款采用占香港聘用贷款4成的标准，银行房地产贷款增长率为每年15%的参考标准，与名义本地生产总值增长率一致。 从1999年3月开始，香港按揭证券企业推出按揭担保计划，间接将按揭金额增至楼价的85%，2004年7月，按揭企业获得担保的最高按揭数为95%。 可以看出，随着房地产市场的回暖，香港市场的风险偏好在上升。

银行提高贷款利率以降低市场热度。 年11月，香港各大银行集体提高按揭利率。 年2月22日，香港特区政府出台了楼市印花税上调等措施，严厉取缔楼市印花税销售，规定将200万港币以上房地产交易所征收的印花税税率增加一倍。

尽管政府、金融监管部门、银行高度重视风险控制，但最终处理1997年香港楼市危机的却是房地产市场的反弹，为政策调整提供了空之间。 数据显示，2003年为负资产住房贷款笔数最多，到2007年12月基本消除，2008年随着全球金融危机爆发而上升，截至2008年12月为10949笔，风险不大。 香港的制度、商业环境、国际视野等特点，吸引了内地富人，为最终解决房地产危机奠定了基础。

香港房地产市场特征消失，内地房地产市场岌岌可危。 此时，保证平稳过渡是改革空之间最重要的，以理论压力测试为证据过于乐观，一不小心，就会全面倒下。

来源：澎湃商业网